locazioni brevi




locazioni brevi

Locazioni brevi per finalità turistiche e non

Aspetti operativi e fiscali delle locazioni brevi introdotte con il DL 50/2017


Con decorrenza dal 1-6-2017 è stata introdotta una specifica disciplina fiscale per le locazioni di immobili ad uso abitativo, situati in Italia, la cui durata non superi i 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa.

Che cosa si intende per “affitti brevi”? Anche se nel linguaggio comune il termine più utilizzato è “affitto”, il termine giuridicamente corretto per riferirsi al contratto con cui un proprietario concede in godimento un immobile (o una porzione di un immobile) a un conduttore è locazione.

La locazione breve può essere definita come un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, stipulabile a far data dal 1° giugno 2017, avente durata non superiore a 30 giorni, equiparabile ad una sorta di affitto transitorio, che si distingue dalla locazione turistica, dalle locazioni transitorie, dall’affittacamere e dal bed & breakfast.
Fonte: Diritto.it

La locazione breve si distingue da altre forme di locazione, con le quali condivide la non assoggetibilità ai vincoli di durata previsti per le locazioni a canone libero e a canone concordato ovvero dalle locazioni turistische e transitorie.

Gli affitti brevi non coincidono necessariamente con gli affitti turistici, in quanto, oltre che per turismo in senso stretto, possono essere utilizzati anche per motivazioni diverse, tra cui motivi di lavoro.

le locazioni brevi, inoltre, non devono essere confuse con ulteriori forme negoziali quali il bed & breakfast, l'affittacamere e i residence.

La disciplina delle locazioni brevi si applica:
① sia nel caso di contratti di affitto stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore o comodatario) e conduttore;
② sia nel caso in cui tali contratti siano stipulati con l'intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, intendendosi non solo gli agenti immobiliari o i property manager ma anche coloro che gestiscono portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Le locazioni brevi sono diventate particolarmente popolari grazie alla diffusione di piattaforme online come Airbnb, che consentono ai proprietari di case di affittare le loro proprietà a turisti e viaggiatori per periodi brevi. Questo tipo di affitto può includere stanze private, appartamenti completi o case intere.

Gli affitti brevi offrono vantaggi sia per i proprietari delle proprietà che per i viaggiatori. Per i proprietari, può rappresentare un'opportunità per guadagnare denaro extra affittando le loro proprietà vuote o inutilizzate. Per i viaggiatori, può offrire una maggiore flessibilità di alloggio rispetto agli hotel tradizionali e spesso può essere una soluzione più economica, soprattutto per gruppi di persone o per soggiorni prolungati.

Tuttavia, è importante notare che l'affitto breve può essere soggetto a regolamenti e restrizioni locali. Alcune città e Comuni minori hanno imposto limiti o divieti sull'affitto a breve termine per preservare l'equilibrio tra gli interessi dei residenti locali e l'impatto del turismo sulla comunità. Pertanto, è essenziale essere consapevoli delle leggi locali e dei requisiti normativi prima di intraprendere l'attività di locazione breve.

In genere il soggetto che gode dell'immobile in locazione per un periodo di pochi giorni, massimo 30, è nella maggior parte dei casi il viaggiatore/turista. Le locazioni brevi di immobili adibiti a case e appartamenti per vacanze costituiscono un'innovativa occasione di business in forte espansione, strumentale alla creazione di occupazione, ricchezza e benessere anche in zone economicamente marginali. In un contesto economico, come quello attuale, improntato per sua natura, al dinamismo e al continuo divenire nascono e rapidamente si sviluppano particolari forme di locazione principalmente per scopi turistici - le c.d. locazioni brevi - rientranti nella fattispecie delle "case ed appartamenti per vacanze"- locate più volte nell'anno, per brevi periodi, a villeggianti italiani e stranieri.

Il fenomeno degli affitti brevi è reso più complesso da un intreccio normativo articolato dovuto alla specificità della materia turistica di competenza regionale, ma al tempo stesso sovrapposta da norme di carattere civilistico, fiscali ed amministrative che rendono spesso complesso il percorso per coloro che vogliono svolgere tale iniziativa nell'alveo della legalità.

decreto legge 50 del 2017

DECRETO LEGGE 50/2017


L'articolo 4 D.L. n. 50/2017 ha previsto uno specifico regime fiscale che si applica ai redditi derivanti dalle locazioni di breve durata di immobili ad uso abitativo da parte di privati persone fisiche.

Il termine locazione breve si riferisce generalmente alla pratica di affittare una proprietà per un breve periodo di tempo, solitamente inferiore a 30 giorni. È un termine spesso utilizzato nell'ambito dell'ospitalità e del settore immobiliare.

Sono ricondotti nella disposizione delle locazioni brevi anche i contratti di sublocazione e di concessione in godimento a terzi a titolo gratuito (comodato) da parte del comodatario, fermo il vincolo di durata.Per ulteriori informazioni clicca qui.

Non rientrano invece in questa disposizione legislativa del 2017 i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio dell'attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per uso abitativo di collaboratori e dipendenti.

quattro appartamenti

LEGGE DI BILANCIO 2021


La Legge di bilancio 2021 (Legg n. 178 del 30-12-2020) ha colmato una lacuna legislativa disponendo che il regime fiscale delle locazioni brevi, a valere dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, viene riconosciuto solo in caso di destinazione a tale tipo di locazione di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 cod. civ. (art. 1, comma 595).

Chi mette in affitto più di quattro appartamenti deve avere la partita Iva e adempiere a tutti gli obblighi che ne conseguono.Si ricorda, infine, che questa disposizione è valida anche quando i contratti sono stipulati mediante l’intervento di intermediari immobiliari o attraverso soggetti che gestiscono portali telematici.

Con la legge 178/2020 (Legge di Bilancio 2021) è stato dunque introdotto un numero massimo di appartamenti in locazione breve, pari 4, oltre il quale non è più possibile esercitare l'opzione per la cedolare secca.

Una volta superato il limite dei 4 appartamenti, oltre all'obbligatoria tassazione IRPEF, l'attività di locazione sarà considerata alla stregua di un'attività imprenditoriale e, pertanto, da svolgersi con partita IVA e registrazione presso la Camera di Commercio.Ma è un limite spesso solo teorico in quanto restano valide le regole regionali per le locazioni turistiche.Si può dire che il limite di 4 appartamenti vale solo in senso restrittivo, riducendo il numero di unità gestibili a 4 nelle regioni dove è superiore, senza incrementare il numero di unità nelle regioni dove è inferiore, come ad esempio nel Lazio e in Lombardia.

locazioni brevi consiglio di sttao

SENTENZA CONSIGLIO DI STATO


La vicenda legata al Portale online AirBnb e di tutti gli altri portali in merito alla trattenuta fiscale di acconto del 21% per le locazioni brevi è arrivata anche al Consiglio di Stato (ultimo grado della giustizia amministrativa).
La risposta se i portali di prenotazione devono riscuotere e versare allo Stato la cedolare secca sugli affitti brevi è contenuta nella sentenza n. 9188 del 24 ottobre 2023, con cui il Consiglio di Stato si uniforma ai principi enunciati dalla Corte di Giustizia dell’Unione europea con una sentenza datata 22 dicembre 2022.

locazioni brevi 2023

DAC7


In conformità alla normativa in materia di dichiarazione dei redditi introdotte dall’UE, le piattaforme intermediarie come ad esempio Airbnb o Booking sono obbligate a raccogliere le informazioni fiscali di chi risiede e/o svolge l’attività di host per un immobile utilizzato per locazioni brevi.A partire dal 1° gennaio 2023, le piattaforme intermediari per il tramite delle quali vengono conclusi contratti di locazione breve, ai sensi della Direttiva europea DAC7 (e successivo provvedimento interno n. 86984 dell’Agenzia delle entrate) devono, infatti, comunicare all’amministrazione finanziaria:i dati dei locatori con periodicità trimestrale all’Agenzia delle Entrate, i corrispettivi percepiti e il numero di operazioni effettuate. Le informazioni relative al 2023 dovranno essere inviate entro il 31 gennaio 2024 e sarà un provvedimento del direttore a definire le modalità.


L'affitto di breve periodo è diventato un nuovo mercato che vede protagonisti, come utenti, i soggetti viaggiatori, che preferiscono l'intimità di una casa privata a una camera di albergo e quali fornitori il servizio, sia operatori professionali che privati cittadini, nonché i professionisti del settore come le agenzie immobiliari e i portali di viaggi.
Cfr: Affitti brevi e bed and breakfast di Monica Pilot Giuffrè Francis Lefebvre


Le locazioni brevi sono dunque quei contratti di locazione stipulati da persone fisiche "private", con una durata massima di 30 giorni, che possono prevedere la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e pulizia o altri servizi "strettamente connessi" come indicato dalla Circolare ministeriale 24/2017.
Possono essere conclusi anche attraverso l'ausilio di intermediari (agenzie immobiliari) o di portali online. Sui relativi redditi è ammessa l'opzione per la cedolare secca; in presenza di intermediari/gestori dei portali che intervengono nell'incasso dei corrispettivi, sussiste l'obbligo della ritenuta di acconto nella misura del 21%.

Per approfondire le diversità tra le tradizionali locazioni turistiche e le locazioni brevi introdotte a decorrere dal 1° giugno 2017 si veda questa pagina, mentre per scaricare la guida in tema di locazioni turistiche a cura della Fondazione Dottori commercialisti si veda quest'altra pagina.



Servizi accessori

Nei servizi accessori delle locazioni brevi, spesso offerti da strutture come case vacanza, appartamenti o camere in affitto per brevi periodi, sono inclusi una serie di servizi e comfort aggiuntivi per rendere il soggiorno degli ospiti più piacevole. Alcuni dei servizi accessori comuni nelle locazioni brevi includono:

Pulizia: La pulizia regolare dell'alloggio è un servizio essenziale offerto nella maggior parte delle locazioni brevi. Questo può includere la pulizia dell'alloggio prima del check-in degli ospiti, nonché pulizie intermedie durante il soggiorno, se previste.

Biancheria da letto e da bagno: Solitamente viene fornita la biancheria da letto (lenzuola, coperte) e da bagno (asciugamani) pulita e fresca per gli ospiti. Può essere incluso anche un cambio extra di biancheria durante il soggiorno.

Servizio di accoglienza: Alcuni proprietari o gestori di locazioni brevi offrono un servizio di accoglienza personalizzato, che può includere il check-in degli ospiti, la consegna delle chiavi e l'orientamento sull'alloggio e sui suoi servizi.

Servizi di colazione: Alcune locazioni brevi offrono servizi di colazione inclusi nel prezzo del soggiorno, come cesti di benvenuto con prodotti alimentari o la fornitura di generi alimentari di base per la preparazione della colazione.

Servizi di lavanderia: Alcuni alloggi per locazioni brevi possono fornire servizi di lavanderia, come lavatrici e asciugatrici a disposizione degli ospiti.

Connessione internet: Molte locazioni brevi offrono accesso a Internet ad alta velocità per consentire agli ospiti di rimanere connessi durante il soggiorno.

Servizi di cucina: In molte locazioni brevi, le cucine sono completamente attrezzate con elettrodomestici, utensili da cucina e stoviglie per consentire agli ospiti di cucinare i propri pasti.

Servizi di trasporto: Alcune locazioni brevi offrono servizi di trasporto, come trasferimenti dall'aeroporto o servizi di noleggio auto, per agevolare gli spostamenti degli ospiti.

Questi servizi accessori possono variare da una locazione breve all'altra. È consigliabile verificare con il proprietario o il gestore dell'alloggio quali servizi accessori sono inclusi nel soggiorno prima di prenotare.

Il testo normativo contenuto nell'art. 4 del decreto 50/2017 prevede espressamente l'erogazione di servizi accessori, quali la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.

Nella Circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017 è stato ritenuto che altri servizi che corredano la messa a disposizione dell'immobile, ad esempio la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, i quali, seppure non contemplati dall'articolo 4, risultano strettamente connessi all'utilizzo dell'immobile, tanto che ne costituiscono un elemento caratterizzante che incide sul canone o del corrispettivo.
Cfr anche Risposta n. 278 del 2020 ad interpello


La normativa sulle locazioni brevi non prevede invece ulteriori servizi aggiuntivi, tra cui alcuni sopraindicati la fornitura della colazione, la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, motocicli o biciclette, il servizio di guide turistiche, che, essendo estranei alla finalità abitativa dell'immobile, non possono essere considerati servizi accessori.



Soggetti della locazione breve

L'art. 4 del DL 50/2017 richiede che il contratto di locazione di breve durata sia stipulato da persone fisiche che pongono in essere l'affitto al di fuori dell'attività di impresa. Per quanto riguarda i criteri in base ai quali l'attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l'articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi d'impresa prevista dal TUIR, il legislatore ha rinviato la relativa disciplina ad un regolamento da emanarsi a cura del Ministro dell'economia e delle finanze. Tale regolamento non è stato emanato ed è intervenuta la Legge di Bilancio per il 2021 a individuare i criteri idonei a determinare lo svolgimento di un'attività di locazione nell'esercizio di attività di impresa, come più avanti viene precisato.

La figura del locatore nel contratto di locazione breve può essere rivestita, oltre dal proprietario o dal titolare del diritto reale sull'immobile, anche dal sublocatore o dal comodatario.

.

Durata della locazione breve

L'art. 4 del DL 50/2017 prevede che le locazioni brevi non possono avere una durata superiore a 30 giorni. In questo caso non scatta l'obbligo di registrazione del contratto.

Il termine deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale e, anche nel caso di più contratti stipulati nell'anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell'anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto (sul punto cfr circolare n. 12 del 16 gennaio 1998,
Risposta n. 278 del 2020 ad interpello



Modalità per la locazione

L'art. 4 del DL 50/2017 prevede che per affittare l'immobile, l'avente titolo (proprietario, sublocatore o comodatario) possa agire in piena autonomia direttamente oppure con l'ausilio di un intermediario.

Quindi nella seconda ipotesi l'avente titolo ad affittare l'immobile potrà avvalersi di un agente immobiliare, al quale di dovrà riconoscere una provvigione oppure per il tramite dei portali telematici, quali ad esempio airbnb, booking, housetrip, affittibrevi ecc., il cui corrispettivo sarà costituito dal c.d. mark up ovvero mediante una trattenuta di una percentuale sul canone all'atto del pagamento oppure con il pagamento, anche in un momento successivo, di una commissione.



CONRATTO SCRITTO O VERBALE?

L'art. 4 del DL 50/2017 non dispone alcunché a riguardo della forma che deve avere il contratto di locazione breve.

Si propende per la soluzione dell'obbligatorietà della forma scritta, dato che il contratto di locazione di breve durata si ricollega al più ampio genere di contratto di locazione, per cui la normativa del codice civile e quella speciale prevedono appunto la forma scritta.

Trova pertanto applicazione il disposto dell'articolo 1, comma 4, della Legge 431/1998 "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo", che prevede la forma scritta per tutti i contratti di locazione, nessuno escluso.
Cfr: Affitti brevi e bed and breakfast di Monica Pilot Giuffrè Francis Lefebvre



TASSAZIONE DELLE LOCAZIONI BREVI


Il citato articolo 4 del DL 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi, fornendo non solo la definizione di tali contratti ma anche stabilendo il regime fiscale da applicare ai relativi canoni e prevedendo anche l'attribuzione di compiti di comunicazione dei dati e di sostituzione nel prelievo dell'imposta in capo a determinati intermediari.

Quindi da un punto di vista fiscale, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, stipulati da persone fisiche che non agiscono in qualità di impresa per il tramite di intermediari e portali online, a decorrere dal 1° giugno 2017, si applica in via opzionale la cedolare secca prevista dall’articolo 3 del D.lgs 14 marzo 2011, n. 23 con l’aliquota del 21%, sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, fino a tutto il periodo d'imposta 2023. Dal periodo d'imposta 2024 l'aliquota ordinaria per le locazioni brevi è fissata nella percentuale del 26%, rimanendo al 21% esclusivamente per una unità immobiliare prescelta dal locatore in sede di dichiarazione dei redditi.

La cedolare secca per gli affitti brevi di immobili con durata inferiore a 30 giorni è diventata più cara. Ma solo se gli immobili sono più di due, così come prevede l'Articolo 1, comma 63 della Legge di Bilancio 2024 (legge n. 213/2023) che ha modificato la disciplina fiscale sulle locazioni brevi di beni immobili.

La misura, in particolare, si applica sul contratto di affitto della seconda, terza e quarta casa stipulato dalle persone fisiche.Se viene concesso in locazione breve un solo immobile, l’aliquota rimane quella originaria ossia il 21%. Se, invece, sono concessi in locazione breve più immobili, su uno a scelta del contribuente si applica l’aliquota del 21%, mentre sul contratto di affitto della seconda, terza e quarta casa si applica il 26%.

In caso le unità immobiliari concesse in locazione breve siano più di quattro, l’attività si intende per presunzione legislativa svolta in forma imprenditoriale e, quindi, sarà obbligatorio aprire la partita Iva.

Il regime della cedolare secca costituisce dunque un'opzione per i privati che mettono a reddito fino a quattro appartamenti con formula breve. In alternativa resta, comunque, sempre possibile sottoporre i canoni alla tassazione classica: i corrispettivi incassati andranno a concorrere come reddito fondiario imponibile al 95% alla determinazione del reddito soggetto all'IRPEF in base all'aliquota prevista dallo scaglione in cui si colloca il contribuente.In tal caso la eventuale ritenuta subita del 21% effettuata dagli intermediari che intervengono nell'incasso dei canoni è a titolo di acconto.

L'effetto pratico della disposizione è che i locatori di una sola unità immobiliare utilizzeranno l'aliquota "ridotta" al 21% su tale unità, mentre i plurilocatori si giocheranno "il jolly" del 21% sull'abitazione che ha generato i più elevati introiti da locazioni brevu rispetto agli altri utilizzati per la medesima finalità (e i cui redditi resteranno vincolati e tassati con la maggiore aliquota del 26%)
Fonte: Italia Oggi La Legge di Bilancio 2024

Questa tassazione, che decorre dal 1° gennaio 2024, si applica anche ai contratti intermediati tramite portali telematici. I portali devono assumere il ruolo di sostituti d’imposta per gli affitti brevi, trattenendo però solo il 21% di tassazione come ritenuta d’acconto sulle imposte e non il 26%. Sarà poi il contribuente in fase di dichiarazione a dichiarare il regime opzionale della cedolare secca e versare l’eventuale conguaglio.

Si veda a tale proposito, a titolo di esempio, quanto scrive Booking e quanto precisa AirBnB.

Per le locazioni brevi le imposte si applicano solo sul canone di locazione che viene versato dall’ospite al locatario. In pratica, se ad esempio le spese di pulizia vengono indicate separatamente non vengono tassate, se si ricorre alla dicitura “canone inclusivo delle spese di pulizia” o simili si tassa tutto l’importo compreso queste spese. Lo stesso discorso vale per le commissioni dovute all’intermediario, quindi se la provvigione viene addebitata separatamente al locatore o all’ospite, non viene tassata.

A decorrere dal 2023 la normativa impone ai gestori delle piattaforme l'obbligo di identificare chi affitta tramite il portale web. I dati dei locatori devono essere comunicati trimestralmente all'Agenzia delle Entrate iniseme ai corrispettivi percepiti e al numero di operazioni effettuate. Le informazioni relative al 2023 devono essere inviate entro il 31 gennaio 2024 con un provvedimento del direttore.

Con il provvedimento 86984/2022 del 17 marzo 2022, l’Agenzia delle entrate ha già imposto agli intermediari di comunicare i dati catastali degli immobili, esigendo tra l’altro che i portali trattengano la ritenuta fiscale del 21%. In qualche modo le norme Ue si sovrappongono in parte a quelle già in vigore in Italia, che dovranno però diventare più stringenti.


tassazione locazioni brevi 2024

La norma introdotta già dall’articolo 1, comma 595 della legge 178/2020 (legge di bilancio 2021) trova conferma nelle istruzioni ai modelli reddituali 2022 (730 e PF) quale novità applicabile dal periodo d’imposta 2021.

Le istruzioni di compilazione del modello 730 prevedono che dall’anno d’imposta 2021 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Negli altri casi, l’attività di locazione da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile in base al quale è imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi.

La norma in questione riguarda solamente l’attività di locazione breve (ex articolo 4 del Dl 50/2017). Pertanto il contribuente (persona fisica) in possesso di più di quattro immobili oggetto di locazione a terzi con la stipula di usuali contratti ad uso abitativo di durata «4+4» anni a canone libero o «3+2» a canone concordato, non è interessato dalla presente disciplina. Questi potrà così continuare a gestire i propri affitti dichiarando i canoni percepiti quali redditi fondiari (in quadro B) validamente applicando, se ritiene conveniente, il regime della cedolare secca.

Banca dati locazioni brevi


Il comma 4 dell'articolo 13-quater del DL 34/2019 (cd Decreto Crescita ha previsto come strumento di contrasto all'evasione nel settore delle locazioni brevi l'istituzione di una Banca dati a livello nazionale delle strutture ricettive e delle locazioni brevi, nonché l'implementazione dello scambio dei dati relativi alle presenze nelle strutture fra il Ministero dell'Interno e l'Agenzia delle Entrate.

Art. 13-quater - comma 4 - Dl 34/2019

Al fine di migliorare la qualità dell'offerta turistica,assicurare la tutela del turista e contrastare forme irregolari di ospitalità anche ai fini fiscali, presso il Ministero delle politiche agricole alimentari, forestali e del turismo è istituita una apposita banca dati delle strutture ricettive nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi ai sensi dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, presenti nel territorio nazionale, identificati mediante un codice alfanumerico, di seguito denominato codice identificativo, da utilizzare in ogni comunicazione inerente all'offerta e alla promozione dei servizi all'utenza.


Ciascun immobile inteso come struttura ricettiva o destinato alla locazione breve che viene inserito nella banca dati deve essere identificato da un codice univoco c.d. codice identificativo. Tale codice deve essere indicato dai titolari delle strutture o dagli intermediari/gestori dei portali telematici in qualsiasi pubblicazione relativa all'offerta o alla promozione dell'immobile, pena l'applicazione di una sanzione pecuniaria da € 500 a € 5.000, maggiorata del doppio in caso di reiterazione della violazione.

Non appena sarà attivata la piattaforma informatica tutti gli operatori di strutture turistiche e coloro che destinano gli immobili alle locazioni brevi hanno l'obbligo di richiedere il codice identificativo per gli immobili che ne sono ancora sprovvisti.


CODICE IDENTIFICATIVO NAZIONAE

I soggetti che concedono in locazione breve immobili ad uso abitativo sono tenuti ad indicare il codice identificativo (in mancanza il codice alfanumerico) in ogni comunicazione inerente all'offerta e alla promozione dell'immobile.


codice identificativo regionale

Attualmente l'obbligo è previso dalle singole LEGGI REGIONALI, ossia nelle Regioni che hanno adottato il proprio codice identificativo, nel prossimo futuro quando avrà avuto attuazione la Banca Dati nazionale sarà obbligatorio l'indicazione del CODICE IDENTIFICATIVO NAZIONALE (CIN) da parte di tutti.


La Legge di conversione del "Decreto Anticipi", collegato alla legge di Bilancio 2024 ha introdotto:

l'obbligo di un nuovo Codice identificativo nazionale CIN per le unità immobiliari oggetto di locazione per finalità turistiche o destinate alle locazioni brevi, nonché per le strutture turistico-ricettive, alberghiere ed extralberghiere (B&B ecc.) uniformando i codici eventualmente già rilasciati a livello locale.
L'obbligo deve essere applicato in seguito all'entrata in funzione della Banca dati nazionale e del Portale telematico del Ministero del Turismo, destinato ad assegnare il CIN previa apposita istanza degli interessati.

La legge 191/2023 di conversione del DL 145/2023 (cd Decreto Anticipi), collegato alla Finanziaria 2024, ha potenziato la banca dati già introdotta dall'art. 13-quater del DL 34/2019, ampliandone l'ambito oltre che alle locazioni brevi anche alle locazioni per finalità turistiche ed alle strutture ricettive alberghiere/extra alberghiere, uniformando l'individuazione degli immobili tramite l'introduzione di un unico codice nazionale.

In attesa di una banca dati che possa mappare tutti gli immobili destinati agli affitti brevi, alcune regioni si sono mosse per conto proprio, assegnando un codice obbligatorio a tali immobili per tenere la situazione sotto controllo. Quella del codice è una strada già seguita dalla Lombardia, dalla Campania, dal Piemonte, dalla Puglia e dal Veneto e, a partire dal 2023, potrebbe decadere in favore della procedura che verrà decisa dall’Agenzia delle entrate.

In data 9 gennaio 2024 il Ministero del Turismo ha fornito alcune precisazioni in ordine al CIN Codice Identificativo Nazionale:

In merito alla disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del Codice Identificativo Nazionale, si comunica che la procedura telematica di assegnazione del CIN da parte del Ministero del turismo, prevista dall’art. 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191, non è ancora entrata in esercizio.
Il Ministero sta operando al fine di dare attuazione a quanto previsto dalla nuova normativa e ne darà comunicazione con Avviso pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale e sul sito del Ministero del turismo.
In ogni caso, ai sensi del comma 15, art. 13-ter, del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito dalla legge 15 dicembre 2023, n. 191, gli obblighi e le sanzioni in materia di CIN si applicheranno a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del citato Avviso.
Nelle more dell’attuazione, i titolari delle strutture ricettive e i locatori di unità immobiliari per finalità turistiche o di immobili in locazione breve sono tenuti a rispettare le normative regionali attualmente vigenti e, pertanto, a continuare ad utilizzare il Codice regionale o provinciale, laddove previsto nonché, nel caso di nuove strutture o di nuove attività di locazione, a richiedere l’assegnazione dello stesso all’ente territoriale di competenza.

La norma citata prevede che la procedura di assegnazione del CIN sia gestita direttamente dal Ministero del Turismo: una volta che il Ministero avrà reso effettivo il sistema, tutti i soggetti coinvolti dovranno presentare le istanze per l'assegnazione del CIN facendo riferimento allo stesso Ministero.

Il CIN sarà assegnato in via telematica tramite la presentazione di un'istanza da parte del locatore o del soggetto titolare della struttura turistico ricettiva, che riporti oltre ai dati catastali l’attestazione dei requisiti di sicurezza degli impianti.
Nel caso la struttura sia già dotata di uno specifico codice identificativo locale la ricodificazione come CIN e la trasmissione dei codici e dei dati sono assicurate, ai fini dell'inserimento nella banca dati nazionale, dall’Ente territorialmente competente che aveva attivato delle procedure di attribuzione di specifici codici identificativi. Il nuovo codice sostituirà quindi a tutti gli effetti i vecchi codici regionali e sarà inserito in una banca dati nazionale di prossima istituzione.

Il CIN dovrà essere esposto all’esterno dell’immobile e indicato in ogni annuncio comunque pubblicato, anche da parte dei soggetti gestori dei portali telematici e dagli intermediari.


intermediari immobiliari

ADEMPIMENTI INTERMEDIARI


La disciplina fiscale degli affitti brevi prevede che se i contratti di locazione sono stati conclusi con l'intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, i canoni di locazione sono assoggettati a una ritenuta del 21% se tali soggetti intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni derivanti dai contratti di locazione breve. Gli intermediari che intervengono nella fase del pagamento del canone di locazione svolgono un ruolo importante nella facilitazione delle transazioni finanziarie tra il locatario e il locatore.

imposta di soggiorno

IMPOSTA DI SOGGIORNO


L’ Imposta di Soggiorno è stata reintrodotta in Italia, dopo una pausa di circa vent’anni, con il Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n. 23. Si prevede lì, all’articolo 4, la possibilità per i Comuni capoluogo di provincia, per le unioni di comuni nonché per i comuni inclusi negli elenchi regionali delle località turistiche o città d’arte, di istituire, con delibera del consiglio, un’imposta di soggiorno a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ubicate sul proprio territorio.

affitti brevi in toscana
LOCAZIONI BREVI IN TOSCANA

La Regione Toscana con Legge Regionale n. 86 del 20 dicembre 2016, ha approvato il Testo unico sul sistema turistico regionale. Sono definite locazioni turistiche le locazioni per finalità esclusivamente turistiche di case e appartamenti arredati e senza alcuna prestazione di servizi accessori o complementari.

affitti brevi nel lazio
LOCAZIONI BREVI NEL LAZIO

La Regione Lazio, per tramite la Direzione Regionale Turismo, nell’intento di sostenere sia la P.A. che l’utenza privata, ha attivato un'area tematica con la possibilità di indirizzare, al riferimento sotto indicato, quesiti e problematiche inerenti l’applicazione dei regolamenti regionali attuativi della l.r. 13/2007 e s.m.i. per le attività Extralberghiere.



👉

Sintesi informativa art. 13 Dlgs 196/2003

Sintesi di Informativa ai sensi dell’ART. 13 del D. LGS n°196/2003 (codice in materia di protezione dei dati personali). Studio Polli garantisce ai propri utenti la tutela della privacy nel rispetto della normativa vigente:
– non esegue trattamenti occulti né registra dati personali o di preferenze relative alla fruizione dei contenuti del sito;
– non identifica né traccia l’identità personale di chi accede al sito. In questo sito non sono raccolti dati personali sensibili né si fa uso di cookies.



Back to Top