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Adempimenti degli intermediari

Cosa devono fare gli intermediari quando intervengono nelle locazioni brevi


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intermediari immobiliari

Gli intermediari che intervengono nella fase del pagamento del canone di locazione concordato per l'affitto breve svolgono un ruolo importante nella facilitazione delle transazioni finanziarie tra il locatario e il locatore. Questi intermediari possono offrire servizi di pagamento sicuri e convenienti per entrambe le parti coinvolte. Ecco alcuni tipi di intermediari che potrebbero essere coinvolti in questa fase:

Piattaforme di prenotazione online: Le piattaforme di prenotazione online, come Airbnb, Booking.com, VRBO e altre simili, spesso forniscono un sistema di pagamento integrato che consente agli ospiti di effettuare il pagamento del canone di locazione tramite la piattaforma stessa. Questi intermediari raccoglieranno il pagamento dagli ospiti e lo tratterranno fino al momento concordato per il pagamento al locatore. Questo aiuta a garantire che il locatore riceva il pagamento in modo sicuro e che l'ospite abbia una protezione durante la transazione.

Servizi di pagamento online: Ci sono anche servizi di pagamento online che possono essere utilizzati come intermediari per facilitare i pagamenti tra locatari e locatori nelle locazioni brevi. Questi servizi consentono di inviare e ricevere pagamenti in modo sicuro tramite bonifico bancario, carte di credito o altre opzioni di pagamento elettronico. Possono essere integrati nelle piattaforme di prenotazione o utilizzati come un sistema di pagamento separato.

Agenti immobiliari o intermediari locali: In alcuni casi, agenti immobiliari o intermediari locali possono fungere da intermediari nella fase di pagamento del canone di locazione per le locazioni brevi. Possono raccogliere il pagamento dall'ospite e trasferirlo al locatore o agire come custodi dei fondi durante la durata della locazione.

Gli intermediari che intervengono nella fase del pagamento del canone di locazione possono offrire vantaggi come la sicurezza delle transazioni, la gestione dei rimborsi o delle controversie e la semplificazione del processo di pagamento per entrambe le parti coinvolte. Tuttavia, è importante notare che le specifiche modalità di pagamento e gli intermediari coinvolti possono variare a seconda della piattaforma o dei servizi utilizzati, nonché delle preferenze delle parti coinvolte nella locazione breve.

Le norme in tema di locazioni brevi differenziano gli obblighi per gli intermediari in riferimento alla tipologia di servizio offerto ai locatori. Il Provvedimento distingue infatti tra:

■ intermediari che svolgono unicamente attività di intermediazione limitandosi a mettere in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare pre brevi periodi;

■ intermediari che intervengono anche nella fase del pagamento del canone di locazione concordato per l'affitto breve.


Ruolo dell'intermediario

Il ruolo dell'intermediario è duplice e riguarda tanto il monitoraggio delle operazioni con obbligo di comunicazione dei dati all'Amministrazione Finanziaria, quanto l'assunzione della veste di sostituto d'imposta occupandosi del prelievo dell'importo del 21% a titolo di ritenuta.
Fonte: Il Sole 24 ore Manovra fiscale Guida pratica al DL 50/2017, Luglio 2017

Chi esercita attività di intermediazione immobiliare anche tramite l'utilizzo di portali telematici, ha l'obbligo di trattenere una ritenuta del 21% (che è pari all'aliquota ordinaria della cedolare secca) all’atto del pagamento al beneficiario dei canoni e versarla allo Stato. Questa trattenuta è possibile solo se il pagamento avviene tramite l’intermediario, non si applica agli scambi di denaro diretti tra locatore e inquilino. Il locatore provvede poi a pagare le imposte direttamente tramite la propria dichiarazione dei redditi.

Poiché l’intermediario deve comunicare all’Agenzia delle entrate i dati del contratto stipulato deve richiedere tutti i dati anagrafici e il codice fiscale del locatore, nonché tutti i dati relativi all'immobile da locare. Non deve comunicare nulla se il suo contributo è esclusivamente quello di proporre l’immobile in locazione, ma il contratto viene stipulato direttamente tra le parti.

Categorie di intermediari

La prima categoria degli intermediari è in genere costituita dalle classiche agenzie immobiliari , ossia quelle che si svolgono la propria attività in tutte le località turistiche e non e pubblicizzando gli immobili da dare in affitto. Esse accompagnano le persone interessate a visionarli e quindi stipulano il contratto per conto del locatore, senza avere però l'incarico di incassare il corrispettivo del canone di locazione. Attraverso questa tipologia di intermediari, infatti, il pagamento del canone viene sempre effettuato direttamente al locatore dell'immobile, in contanti, con assegno o bonifico, anche se l'agenzia immobiliare provvede a consegnare le chiavi accompagnando l'inquilino senza che, quindi, ci sia alcun incontro tra locatore e inquilino.

La seconda categoria di intermediari è invece costituita dai portali on line, che oltre a mettere in contatto tra loro i locatori con i possibili inquilini, prevedono la possibilità di pagare direttamente online il canone di locazione. In questo caso, è il locatore stesso che provvede ad accogliere l'inquilini con la consegna materiale delle chiavi e il pagamento viene regolato completamente in anticipo sul portale.


Monitoraggio e trasmissione dei dati

L’Agenzia delle Entrate ha rivisto le procedure per la comunicazione dei dati relativi alle locazioni brevi richiedendo maggiori informazioni. In data 17.03.2022 è stato pubblicato il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate (prot. 86984/2022) con il quale vengono ridefinite le procedure per la comunicazione delle informazioni anagrafiche, reddituali e catastali relative ai contratti di locazione breve sottoscritti con l’intervento di intermediari immobiliari o di coloro che gestiscono portali telematici.

Coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, residenti e non residenti nel territorio dello Stato e che intervengono esclusivamente nella conclusione dei contratti di locazione breve devono comunicare all'Agenzia delle Entrate:

L'indicazione dei dati catastali, che è stata resa facoltativa in fase di prima applicazione, è stata resa obbligatoria na decorrere dalle comunicazioni relative ai dati riferiti all'anno 2023.

Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.

I soggetti non residenti, se in possesso di una stabile organizzazione in Italia ai sensi dell’articolo 162 del TUIR, trasmettono i dati per il tramite della stabile organizzazione, mentre i soggetti non residenti nel territorio dello Stato che risultino privi di stabile organizzazione in Italia, per trasmettere i dati si avvalgono di un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600.

La comunicazione dei dati è effettuata entro termine del 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto.

Tale comunicazione deve essere effettuata attraverso il software telematico predisposto dall'Agenzia delle Entrate. Il software si trova in Home > Schede informative e servizi > Comunicazioni > Contratti di locazione brevi. Il Portale prevede un software di predisposizione e il successivo software di controllo ai fini del corretto invio.

Con tale comunicazione possono essere trasmessi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore ai 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impres, ai quali sono equiparati i contratti di sublocazione e i congtratti di concessione in gofimento dell'immobile stipulati dal comodatario, aventi la stessa durata.


Effettuazione della ritenuta

Per la seconda categoria di intermediari, residenti e non residenti che intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi delle locazioni brevi, sussiste l'obbligo di effettuare la ritenuta del 21% sull'ammontare del canone di locazione lordo, all'atto del pagamento al beneficiario.

Il beneficiario, in sede di predisposizione della propria dichiarazione dei redditi, dovrà indicare i canoni di locazione percepiti esercitando l'opzione per la cedolare secca, in tal caso la ritenuta del 21% operata dall'intermediario esaurice il proprio debito fiscale.

Nel caso in cui lo stesso beneficiario, invece, non intenda esercitare l'opzione per la cedolare secca, preferendo la tassazione ordinaria Irpef, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

La ritenuta del 21%

La ritenuta è versata dall'intermediario entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata.

Con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017 è stato istituito il codice tributo da utilizzare per il versamento tramite modello F24 e sono stati pure indicati i codici da utilizzare per recuperare eventuali eccedenze di versamento.


Codice tributo ritenuta

“1919” denominato “Ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve - articolo 4, comma 5, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50”.

In sede di compilazione del modello F24, il suddetto codice tributo è esposto nella sezione ERARIO, esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”, con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.“ e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

Nel caso di versamento della ritenuta da parte del rappresentate fiscale, nella sezione “Contribuente” del modello F24 il campo “codice fiscale” è valorizzato con il codice fiscale del soggetto rappresentato, intestatario della delega; il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” è valorizzato con il codice fiscale del soggetto rappresentante, intestatario del conto di addebito, unitamente all’indicazione nel campo “codice identificativo” del codice “72”.


Obbligo di certificazione

Gli intermediari che intervengono anche nella fase del pagamento del canone hanno l'obbligo anche di certificare al beneficiario mediante la c.d. Certificazione Unica le ritenute effettuate.


Conservazione dati

Il Provvedimento prot.n. 132395/2017 dispone inoltre che i soggetti intermediari siano tenuti alla conservazione degli elementi posti a base delle informazioni da comunicare all'Agenzia delle Entrate e dei dati dei pagamenti in cui siano intervenuti o dei corrispettivi incassi per il periodo previsto dall'articolo 43 del D.P.R. n. 600/1973.


Imposta di soggiorno

Il DL 50/2017 in sede di conversione ha previsto anche uno specifico obbligo a carico degli intermediari che intervengono nel pagamento dei canoni di locazione breve, ossia la gestione della tassa di soggiorno.

Gli intermediari, infatti, sono tenuti a trattenere, oltre alla ritenuta del 21%, anche la tassa di soggiorno riscuotendola dal cliente che alloggia nell'immobile e al successivo pagamento nelle casse Comunali con le modalità previste dal regolamento Comunale.

Le regole che riguardano le locazioni brevi, con durata non superiore a 30 giorni, stabiliscono che gli intermediari possono incassare il canone o i corrispettivi dell’imposta di soggiorno, e sono questi soggetti ad essere responsabili di presentare la dichiarazione e di versare le somme, i gestori che non incassano questa tassa non devono dichiarare altro.

Approfondimenti in tema di imposta di soggiorno.


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