locazioni brevi



locazioni turistiche

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Locazioni turistiche e locazioni brevi

Tutto quello che si deve sapere sulle locazioni turistiche di durata superiore ai 30 giorni e le locazioni brevi

Le locazioni turistiche regionali



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Le informazioni contenute nel presente articolo sono state predisposte da Studio Polli come ulteriore servizio reso ai nostri clienti. Esse costituiscono solo una introduzione generale alla materia e pertanto si raccomanda di richiedere un parere riferito al concreto caso di specie prima di prendere qualsiavoglia provvedimento basato sulle informazioni qui contenute. Studio Polli declina ogni responsabilità da eventuali provvedimenti presi o non presi sulla base di quanto riportato nel presente articolo.


IL CODICE DEL TURISMO

La normativa inerente alle locazioni turistiche ha subito delle modifiche al momento in cui è entrato in vigore il codice del turismo (d.lgs n. 79/2011), il cui art. 1 prevedeva l'approvazione del codice di normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo.

Tuttavia la Corte Costituzionale ha dichiarato con sentenza n. 80 del 5 aprile 2012 l'illegittimità costituzionale dell'articolo 1 del suddetto Codice del Turismo, riconfermando quindi il potere legislativo delle Regioni in materia turistico alberghiero ed extralberghiero.

In ogni caso il Codice del Turismo stabilisce che l'attività di locazione turistica può essere svolta sotto diverse forme ovvero: l'affittacamere, i bed & breakfast, le unità abitative ammobiliate ed auso turistico.

Sono definite affittacamere "le strutture ricettive composte da camere ubicate in più appartamenti ammobiliati nello stesso immobile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari" (articolo 12, comma 2, codice del turismo).

Sono definite bed & breakfast "le strutture ricettive a conduzione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando parte della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi" (articolo 12, comma 3, codice del turismo.

Sono definite unità abitative ammobiliate ad uso turistico, sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale "le strutture case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a 7 giorni e non superioe a 6 mesi consecutivi, senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero" ( articolo 12, comma 5, codice del turismo).

COSA SONO LE LOCAZIONI TURISTICHE

Le locazioni ad uso turistico sono, ai sensi dell'articolo 1, comma 2 lettera c) della Legge n. 431/1998 sugli affitti, sottratte a gran parte della rigida disciplina della stessa legge e, ai sensi dell'articolo 43 D.lgs. 79/2011 (codice del turismo) sono regolati dalle disposizioni del Codice civile in tema di locazione.

Pertanto la Legge n. 431/1998 di fatto non disciplina questa particolare forma di locazione e rimanda semplicemente al Codice civile per la parte contrattuale. Lo Stato è intervenuto in merito ad alcuni aspetti fiscali, quali l'opzione della cedolare secca del 21% o del 26% e la tassa di soggiorno con la legge 21 giugmo 2017 n. 96 di conversione del decreto legge 24 aprile 2017 n. 50, recante disposizioni urgenti in materia finanziaria a sostegno degli Enti locali.

IL CONTRATTO DI LOCAZIONE TURISTICA

Il contratto di locazione ad uso abitativo con finalità turistiche è un particolare contratto di locazione caratterizzato da una durata limitata nel tempo, il cui scopo principale è quello di soddisfare esigenze temporanee per l'unica finalità turistica ovvero collegabile a un viaggio o di un soggiorno per svago, villeggiatura, riposo o qualunque altra causa voluttuaria.

Le Locazioni turistiche si riferiscono pertanto ai contratti di affitto di immobili o porzioni di essi concessi per finalità turistiche senza fornitura di servizi accessori e complementari tipici delle strutture ricettive di cui alle normativa turistiche vigenti.

Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche sono regolati dalle disposizioni del Codice civile in tema di locazione (art. 1571 e seguenti).

Al riguardo, si evidenzia che le strutture turistico-ricettive tradizionali, alberghiere ed extralberghiere, ivi inclusi gli esercizi di B&B, di affittacamere, nonché le case e gli appartamenti per vacanze (CAV), richiedono per l'avvio dell'attività la trasmissione di una segnalazione certificata di inzio attività (SCIA) mediante posta elettronica certificata indirizzata allo sportello unico delle attività produttive (SUAP) e sono assoggettate a precisi obblighi amministrativi, oltre all'erogazione dei servizi di offerta turistica e ricettivi.

La locazione turistica, ìnvece, è resa in unità abitative fornite di servizi igienici e di cucina autonoma o in parti di esse con pari requisiti. L'alloggio deve essere funzionale e non è possibile affittare solo camere, perchè in tal caso si rientra nell'attività di affittacamere.

Il Contratto di locazione turistica riguarda gli immobili dati in affitto, in tutto o in parte, per finalità esclusivamente turistiche, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, lettera c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo). Il contratto di affitto turistico viene tecnicamente definito come “Contratto di Locazione Transitoria per Finalità Turistica”, questa tipologia contrattuale è regolato, come sopra precisato, dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.

Il discrimine tra locazione ad uso turistico e strutture ricettive è dato dall'offerta di servizi o meno. Per la locazione non è possibile offrire servizi tipicamente alberghieri, pertanto nessuna pulizia infrasettimanale o giornaliera, nessun cambio di biancheria, nessuna colazione o altri pasti.

In estrema sintesi durante la locazione turistica, al proprietario è consentito fornire energia elettrica, acqua , gas, connessione ad internet, climatizzazione e/o riscaldamento, oltre alla manutenzione e riparazione di eventuali guasti agli impianti o agli arredi presenti nell'immobile. E' consentito fornire la biancheria, a condizione che questo non avvenga durante la permanenza dell'ospite nella struttura. E' dunque importante, qualora si utilizzino portali o siti che prevedono la possibilità di richiedere a parte il pagamento delle pulizie finali, di non indicare alcuna somma. La richiesta di un extra infatti sarebbe facilmente considerato come "Servizio". Le pulizie sono sempre operazioni a carico del proprietario che le effettua in assenza del locatario, come sopra indicato, al momento in cui rientra in pieno possesso del proprio immobile.

I termini di locazione turistica e di locazione breve sono dunque usati come sinonimi, ma in alcuni contesti possono avere significati leggermente diversi. Di seguito, si elencano le ulteriori differenze che potrebbero esistere tra le due:

Durata del soggiorno: La locazione turistica può essere intesa come una forma di locazione breve specificamente rivolta ai turisti e ai viaggiatori che cercano un alloggio temporaneo durante le loro vacanze o viaggi. Solitamente, la locazione turistica si riferisce a soggiorni di breve durata, solitamente di alcuni giorni o settimane.La durata delle locazioni turistiche è rimessa agli accordi tra le parti, ma si basa sul presupposto che il conduttore non abiti stabilmente nell'alloggio locatogli, in quanto deve utilizzarlo solo per motivi turistici e /o di svago, risiedendo e lavorando altrove.

Importantissimo e pericoloso simulare il contratto turistico se la finalità abitativa non è esclusivamente turistica: appare quindi di particolare importanza l'inserimento nel contratto di locazione della clausola che il locatario risieda in altra località con l'obbligo di non modificare la propria residenza nell'alloggio locato per finalità turistiche.

Se il conduttore risiedesse stabilmente nell'immobile oggetto della locazione, potrebbe esporre il locatore alla richiesta del conduttore stesso di trasformare il contratto da turistico a ordinario per quanto riguarda la durata, facendo valere le nullità ax articolo 13, comma 3, della Legge 431/1998, di ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge stessa. Inoltre essendo il turismo di competenza regionale (motivo per cui il Codice del turismo è stato abrogato) ci possono essere dei limiti imposti dalla singola Regione o dal singolo Comune. Si deve pertato verificare presso gli uffici turistici regionali o comunali eventuali limiti.

Scopo dell'affitto: La locazione turistica è principalmente destinata a soddisfare le esigenze dei turisti o dei viaggiatori che cercano un alloggio temporaneo durante un viaggio. La locazione breve, d'altra parte, può essere più ampia e includere anche affitti di breve termine per motivi diversi dal turismo, come affitti per motivi di lavoro, ristrutturazione della propria casa o altre necessità temporanee.

Destinazione dell'affitto: La locazione turistica è spesso associata alle destinazioni turistiche, come città famose per il turismo, località di villeggiatura o regioni con attrazioni turistiche. D'altro canto, la locazione breve può essere offerta in qualsiasi luogo, indipendentemente dalla sua attrattiva turistica.

Le locazioni brevi, invece, sono contratti di locazione di immobili a uso abitativo, sia ad uso transitorio che turistico, che differiscono dagli ordinari contratti di locazione, sia con riferimento alla tipologia di immobili che possono esserne oggetto, solo quelli ad uso abitativo, sia anche con riferimento alla durata, che deroga a quelle minime previste per le locazioni abitative dalla Legge 431/1998 o quelle turistiche che possono avere anche una durata superiore ai 30 giorni.

I CONTRATTI AD USO TURISTICO non hanno vincoli di durata e sono soggetti, come sopra indicato, alle norme del codice civile (art. 1571 e seguenti del C.C) per cui svincolati dai consueti limiti temporali e di canone i quali sono liberamente concordati dalle parti.


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Le singole Regioni hanno posto dei limiti di durata massima (esempio: 1 anno in Liguria, 6 mesi in Veneto, Marche, Umbria ed Emilia Romagna) per cui è meglio informarsi sui limiti impostati nella regione dove si intende affittare casa.

Nel contratto occorre indicare:
1) le caratteristiche dell’immobile;
2) la durata del soggiorno;
3) l’importo pattuito;
4) la caparra (è sempre consigliabile richiederla a titolo di garanzia).
E’ poi bene specificare gli orari di arrivo e di partenza, la restituzione della caparra e la modalità di annullamento della prenotazione.

Secondo le norme di legge, nel periodo della locazione è il conduttore che risponde di eventuali danni. Ciò nonostante, è sempre bene coprirsi con un’assicurazione danni, anche sulla responsabilità civile contro gli infortuni del locatario.

Anche all’inquilino conviene chiedere un contratto per iscritto, per evitare controversie. Se viene richiesto un anticipo sull’affitto e non è specificato nel contratto che non si tratta di caparra, vuol dire che si tratta di acconto: questo vuol dire che, in caso in cui l’accordo non vada a buon fine, se ne deve pretendere la restituzione.

Alla consegna dell’immobile, occorre controllare subito che non manchino mobili e suppellettili descritti nel verbale di consegna. Se si riscontrano vizi, occorre comunicarlo subito: se l’inquilino non ne era a conoscenza avrà diritto a risolvere il contratto o chiedere una riduzione dell’affitto.
La richiesta di un deposito cauzionale va specificato nel contratto e l’inquilino ha diritto ad una ricevuta. Alla fine del soggiorno, se il proprietario non ha riscontrato danni all’immobile, l’inquilino dovrà pretendere la restituzione del deposito.

Oltre che previsto, come obbligo, dalle leggi fiscali, è sempre consigliabile fare una pattuizione scritta per mettere nero su bianco le regole relative alla permanenza dell’inquilino e prevedendo una penale per ogni giorno di ritardata consegna. Inoltre è bene farsi dare una cauzione a copertura di eventuali danni causati all’immobile.

Prevenire contestazioni e a scongiurare controversie legali. Inoltre ci si protegge da spiacevoli sorprese, evitando, per esempio, che il conduttore si trattenga nell’immobile oltre il tempo concordato.

Nonostante ciò il fenomeno è reso più complesso da un intreccio normativo articolato dovuto alla specificità della materia turistica di competenza regionale, ma al tempo stesso sovrapposta da norme di carattere civilistico, fiscali ed amministrative che rendono tortuoso il percorso per coloro che vogliono svolgere tale iniziativa nell'alveo della legalità.

Per le locazioni turistiche non esiste un modello standard di contratto. Si tratta, quindi, di un contratto espressamente libero, in quanto non vengono imposte regole per il calcolo del canone stabilito, che resta alla libera contrattazione delle parti, che regoleranno autonomamente anche le condizioni di pagamento.

L’unico vincolo, applicabile del resto anche a tutti i tipi di locazione, riguarda la modalità di pagamento, che per importi non superiori ai €. 5.000 potrà avvenire anche in contanti, per importi superiori obbligatoriamente mediante mezzi di pagamento tracciabili (bonifico, assegno, carta di credito, ecc).

Come si legge sul sito lacasacheavanza.it La Locazione Turistica è regolata dal Codice Civile e trae fondamento dall’inalienabile diritto di ogni proprietario di immobile di poter godere (ovvero la facoltà di utilizzare o non utilizzare la cosa per trarne tutte o nessuna utilità, la cosiddetta “disposizione materiale”) e di poter disporre (ovvero la facoltà di venderla o di non venderla, di donarla, lasciarla per testamento o darla in locazione, la cosiddetta “disposizione giuridica”) del bene a suo vantaggio e a suo piacimento secondo il principio di pienezza ed esclusività previsto dal diritto di proprietà. Le Regioni, avendo potestà legislativa concorrente a quella statale in materia di turismo, possono tuttavia prevedere per questo tipo di locazioni alcune limitazioni volte a definire con maggior precisione il confine tra chi effettua questo tipo di attività a livello professionale e tra chi invece trae vantaggio esercitando un semplice diritto di proprietà. Le Province o Regioni possono inoltre richiedere a fini statistici l’invio delle presenze e i Comuni, previa apposita delibera, possono richiedere il pagamento della tassa di soggiorno.

Ad esempio chi sul territorio provinciale di Prato dà in locazione immobili o porzioni di essi per finalità turistiche, anche nel caso di gestione in forma indiretta (ad es. tramite un’agenzia immobiliare), deve comunicare in modalità telematica, attraverso la piattaforma regionale "Turismo5", le informazioni sulla struttura, entro trenta giorni dal primo contratto di locazione stipulato.

La Regione Umbria, invece, ai fini della tutela del turista consumatore, anche mediante la trasparenza sulle forme di ospitalità turistica, dispone che i soggetti che intendono locare alloggi comunicano al SUAP del Comune competente per territorio gli alloggi destinati alla locazione ad uso turistico e il periodo durante il quale intendono locarli (LR 8/2018, art. 40, c. 2). In caso di incompleta o omessa comunicazione al Comune, è soggetto alla sanzione amministrativa prevista all'art. 40, c. 3, LR 8/2017).

REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI

● contratti la cui durata è sotto i 30 giorni di soggiorno il contratto NON va registrato.

● contratti la cui durata è oltre i 30 giorni di locazione, è necessario registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate (si può fare anche online, se si hanno le credenziali di accesso a Entratel, Fiscotel).

Tuttavia è bene ricordare che se le parti stipulano due contratti di locazione della durata, a titolo di esempio, di 25 giorni ciascuno, intervallati l’uno dall’altro da un certo periodo di tempo purchè nell'anno, è necessario procedere alla registrazione di entrambi in quanto la complessiva durata è superiore a 30 giorni nell’anno. Se invece si fosse trattato di due contratti di durata di 15 giorni l’uno sarebbe restato fermo l’esonero dalla registrazione.

La locazione turistica si differenzia da altre attività, come ad esempio il B&B bed&breakfast o la casa vacanza in quanto nel primo caso vi è soltanto il contratto di locazione di una stanza con la fornitura della prima colazione, nel secondo caso invece di un intero immobile. In questa pagina si evidenziano le differenze tra il contratto di locazione turistica e quello di locazione breve come previsto dall'art. 4 DL 50/2017.

ADEMPIMENTI FISCALI

Dal punto di vista fiscale, gli adempimenti sono analoghi a quanto previsto per gli ordinari contratti di locazione previsti dalla Legge 431/1998, quindi, oltre alla forma che deve avvenire obbligatoriamente per iscritto, deve essere rilasciata all'inquilino una ricevuta del tipo madre-figlia riportante le generalità del proprietario, dell'affittuario, importo della locazione e durata.

Se l'importo del canone supera i 77,49 euro andrà apposta sull'originale (madre) da consegnare all'ospite, una marca da bollo da 2 euro, mentre sulla copia che rimane al locatore (figlia) si deve apporre la dicitura Bollo assolto sull'originale.

In alternativa alla suddetta proceduta si potranno riportare data e numero identificativo della marca da bollo, a riprova dell'avvenuta apposizione verificabile a posteriori.

Quanto all'imposta di registro, se la durata del contratto di locazione turistisca è superiore ai 30 giorni, il proprietario sarà obbligato a registrare tutti i contratti, pagando l’imposta di registro del 2% sul canone percepito e concordato.

In sintesi occorre pertanto distinguere ai fini della registrazione del contratto tra:

• locazione turistica con durata inferiore ai trenta giorni: in questo caso non vige alcun obbligo di registrazione del contratto;
• più contratti di locazione turistica per differenti periodi, con durata complessiva, nell’arco dell’anno solare, superiore ai trenta giorni: in questo caso sussiste l’obbligo di registrazione del contratto;
• locazione turistica con durata superiore ai trenta giorni: anche in questo caso c’è l’obbligo di registrazione del contratto.

GLI ADEMPIMENTI PRIMA DI INIZIARE LA LOCAZIONE TURISTICA

Per affittare, come privato senza partita IVA, un appartamento ammobiliato per turismo o per altre esigenze di breve durata (locazione turistica o pura) bisogna ottemperare ad alcune incombenze prima di iniziare ed altre durante lo svolgimento dell'attività.

INFORMARSI PRESSO IL PROPRIO COMUNE PWER CONOSCERE LE MODALITA' OPERATIVE

In base alle regole normative della Regione in cui è ubicato l'immobile da locare è necessario accreditarsi presso il proprio Comune, questo perchè ogni Regione legifera in maniera autonona in materia di turismo. A seconda dei casi può essere necessario una vera e propria SCIA oppure una segnalazione fatta in via telematica, ma la regola è che non si può affittare senza farlo sapere al Comune. Si parla nel secondo caso di segnalazione certificata di inizio di attività non imprenditoriale.

RICHIEDERE LE CREDENZIALI ALLA QUESTURA

Tramite un portale online dedicato chiamato Alloggiati web si devono richiedere òe credenziali per poter effettuare la segnalazione degli ospiti. Tale procedura, infatti, è obbligatoris per tutti gli ospiti (italiani, stranieri, adulti, minori) da fare telematicamente entro 24 ore dall'arrivo.E' prevista una sanzione di natura penale per l'omesso assolvimento di tale segnalazione.

PREDISPORRE UN CONTRATTO DI AFFITTO E UN BLOCCHETTO DI RICEVUTE

Per ogni soggiorno, occorre sottoscrivere insieme all'ospite un contratto di locazione turistica, dove riportare i propri dati identificativi, quelli dell'ospite, i dati catastali dell'immobile, i dati del soggiorno (data inizio, data termine, importo del canone di locazione concordato) oltre alle clausole di salvaguardia comuni a tutti i contratti di affitto.

Su richiesta dell'ospite (o meglio sempre) si rilascia la ricevuta per l'importo dell'affitto concordato con marca da bollo da 2 €uro.

Per la locazione turistica occorre dunque far firmare contratto locazione a ogni ospite, anche per un solo giorno, anche se la prenotazione avviene tramite portale OTA. La Camera di Commercio Milano Brianza ha reso disponibile un fac simile di contratto di locazione per uso turistico anche in più lingue.

Il contratto va conservato per 5 anni e serve perché occorre la forma scritta pena l'annullamento. La stipula del contratto di locazione può essere di ausilio sia nel caso vensisse contestata un'attività come struttura ricettiva imprenditoriale sia nel caso l'immobile venisse occupato abusivamente (in assenza di contratto ben redatto il giudice potrebbe optare per contratto 4 anni in base alla Legge 431/1998).

Le locazioni turistiche NON sono strutture ricettive (lo sono invece B&B, affittacamere, cav) e per legge non possono offrire alcun servizio se non il semplice alloggio e fornitura in loco di biancheria e pulizie finali.
Sono vietate: pulizie e riassetto stanze durante il soggiorno, noleggio bici, somministrazione cibi e bevande ecc.

INFORMARSI SULLA EVENTUALE IMPOSTA DI SOGGIORNO

Molti Comuni italiani hanno deciso di introdurre l'obbligo di far pagare ai turisti l'imposta di soggiorno, i cui importi variano da città a città, per tale motivo si deve fare riferimento ai regolamenti locali per approfondire gli aspetti in dettaglio, così come le modalità di pagamento all'Amministrazione Comunale di quanto riscosso come tassa di soggiorno.

Questa segnalazione è obbligatoria in Lombardia, Abruzzo, Veneto, Emilia Romagna, Lazio, Liguria, Sardegna. Sul sito del Comune trovi le indicazioni e i moduli per fare la segnalazione. In alcune zone, ad esempio in Lombardia, questa segnalazione è una tappa obbligata per avere il rilascio delle credenziali per il pagamento dell’imposta di soggiorno.

INFORMARSI SULLE SEGNALAZIONI STATISTICHE ISTAT

Alcune Regioni prevedono la segnalazione statistica per flussi turistici all'ISTAT, in quanto la conoscenza di tali flussi è necessaria per poter attrezzare adeguatamente le infrastrutture e le politiche turistice nel territorio.

INFORMARSI SULLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Gli affitti percepiti vanno dichiarati, non esiste infatti una soglia minima di franchigia per cui tale redditi non devono confluire nella propria dichiarazione dei redditi. In genere i corrispettivi lordi (e non quelli incassati al netto di commissioni e spese) degli affitti devono essere indicati nel quadro RB (redditi di fabbricati) e concorrono come gli altri eventuali redditi alla determinazione dell'imponibile. Chi affitta l'immobile in qualità di sublocatore e/o di comodatario dovrà invece indicarli nel quadro RL della dichiarazione stessa.

In sede di pagamento delle imposte è possibile optare per la cedolare secca al 21% esclusivamente per il primo immobile locato mentre nell'ipotesi del secondo immobile e fino al quarto l'aliquota della cedolare secca sale al 26%. In alternativa è possibile pagare la tassazione ordinaria IRPEF. La convenienza per l'una o per l'altra deve essere attentamente valutata con il proprio commercialista di fiducia.

LE VARIE CATEGORIE DI ATTIVITA' DI LOCAZIONE TURISTICA

Nell’ambito delle locazioni turistiche possiamo in primis distinguere tra:

• Pura gestione immobiliare (la locazione classica);
• Attività commerciale svolta con carattere di continuità;
• Attività commerciale svolta senza carattere di continuità.

Nel primo caso il locatore concede all’utente il proprio immobile per periodi brevi senza fornire servizi aggiuntivi (i pasti, servizio accompagnamento turistico, servizi di portierato ecc.), ossia siamo di fronte ad una gestione non in forma imprenditoriale.

Nel secondo caso siamo di fronte all’attività di locazione di immobile casa vacanze esercitata in forma imprenditoriale, il locatore fornisce all’utente prestazioni di servizi accessori quali la consegna o il rinnovo della biancheria, il riassetto dei locali dati in uso che configurano un’attività commerciale.

A seconda della tipologia di attività svolta o non svolta dal locatore, i canoni ricevuti in forza del contratto di locazione posto in essere possono quindi rappresentare, da un punto di vista fiscale, in via alternativa redduti di fabbricati oppure ricavi da gestione imprenditoriale.

Chi scrive condivide il parere espresso nel Documento “La Fiscalità delle locazioni turistiche” della Fondazione Nazionale Commercialisti del 15-6-2016. Il locatore che mette il proprio appartamento a disposizione per locazioni turistiche tramite una piattaforma turistica non svolge automaticamente un’attività economica rilevante ai fini IVA (quindi sotto forma imprenditoriale).

Se non è presente un’organizzazione in forma di impresa e manca il requisito della continuità nello svolgimento dell’attività economica (prestazione di servizi accessori), il locatore potrà dichiarare come redditi di fabbricati nel quadro RB in tassazione IRPEF o in tassazione a cedolare secca, pur usufruendo di piattaforme informatiche come ad esempio AIRBNB o BOOKING.

Chiaramente se si arrivasse all’ipotesi di locare il proprio appartamento per 52 settimane all’anno, dovranno essere utilizzati 52 righi del quadro RB, ma in tal caso la ripetitività e la continuità delle locazioni potrebbero suscitare l’interesse da parte dell’Amministrazione finanziaria nell’ intravedere nella continuità delle locazioni lo svolgimento di un’attività economica rilevante ai fini IVA.

Il regime sostitutivo della cedolare secca, come sopra precisato, può trovare applicazione nel caso delle locazioni turistiche, ovviamente fermo restando che dette locazioni presentino le caratteristiche necessarie a produrre redditi fondiari e non redditi da attività commerciali.

Se quindi si intende continuare a pubblicizzare la propria unità abitativa destinata alla locazione turistica su piattaforme informatiche online senza fornire agli utenti servizi accessori, i relativi canoni saranno da dichiarare come redditi di fabbricati in cedolare secca (oppure in tassazione IRPEF se abbiamo da dedurre oneri deducibili dal redditi).

Quando la locazione è accompagnata da servizi accessori ed è svolta con organizzazione di capitale e lavoro tipico ci troviamo di fronte allo svolgimento di attività imprenditoriale. La locazione turistica non rientra fra le attività di cui agli articoli 2135 e 2195 del cod. civ. e quindi per poterla qualificare come un’attività commerciale è necessario che la medesima sia organizzata in forma d’impresa e cioè il soggetto non si limiti a prestare determinati servizi ma svolga a proprio rischio un’attività di organizzazione di mezzi e persone finalizzata alla prestazione medesima.

L’art. 12 del Codice del Turismo chiarisce che la gestione va qualificata come “non imprenditoriale” esclusivamente qualora lo stesso soggetto disponga di un massimo di quattro unità abitative e le gestisca “senza organizzazione in forma di impresa”.

Affinché una locazione turistica rientri nel campo di applicazione dell’IVA (quindi con necessità di aprire la partita IVA) è necessario che sussistano un requisito soggettivo (il soggetto effettua l’operazione nell’ambito dell’esercizio di un’attività di impresa) e un requisito oggettivo (la locazione sia riconducibile alla nozione di prestazione di servizi).

La prestazione di servizi accessori, integrativi del mero contratto di locazione, costituisce, secondo la prassi amministrativa, l’elemento di discrimine al fine di qualificare i relativi proventi non più come redditi di fabbricati ma come redditi derivanti da attività commerciali (la consegna e il cambio della biancheria, il riassetto del locale, l’apertura di un apposito sito web per pubblicizzare l’unità abitativa.

Se in effetti si dovesse riscontrare la rilevanza IVA dell’operazione (non deve rivestire il carattere dell’occasionalità e deve essere organizzata in forma d’impresa, con organizzazione di capitale e lavoro) il locatore dovrà prendere in esame il regime contabile da adottare una volta aperta la Partita IVA.

Per approfondire la tematica delle locazioni turistiche e i relativi adempimenti si consiglia la lettura del Documento della Fondazione Nazionale dei commercialisti in tema di locazioni turistiche.

LE LOCAZIONI BREVI

Con l'articolo 4 del decreto legge 50/2017 viene introdotta nel nostro ordinamento una nuova ipotesi contrattuale nell'ambito dei rapporti di locazione che in precedenza non aveva una regolamentazione ad hoc: si tratta delle cosiddette "locazioni brevi".

I requisiti di questa nuova forma contrattuale di locazione sono sostanzialmente tre:

• un requisto soggettivo in quanto i soggetti che intervengono in questa forma contrattuale possono essere soltanto persone fisiche che non agiscono nell'ambito di un'attività di impresa o di lavoro autonomo (ad esempio imprenditore individuale che detiene l'immobile in regime di impresa);
• un requisito oggettivo in quanto l'immobile deve essere destinato ad abitazione;
• un requisito di durata che non può superare i 30 giorni.

Le locazioni brevi sono pertanto una tipologia contrattuale di locazione che differesce dagli ordinari contratti di locazione, sia con riferimento alla tipologia di immobili che possono esserne oggetto, solo quelli ad uso abitativo, sia anche con riferimento alla durata, che deroga a quelle minime previste per le locazioni abitative dalla Legge 431/1998 o quelle turistiche che possono avere anche una durata superiore ai 30 giorni.

Altri elementi che contribuiscono a differenziare le locazioni brevi dagli altri contratti di locazione per uso abitativo sono costituiti dalla prestazione di servizi accessori quali la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali e dalle parti che intervengono nel contratto, che possono essere unicamente persone fisiche (che agiscono al di fuori di attività di impresa) o direttamente o tramite soggetti esercenti attività di intermediazione immobiliare anche con l'utilizzo di portali online, conosciuti anche con il termnine di OTA Online Travel Agencies.

Nel caso in cui la locazione abbia una durata fino a 30 giorni, non è richiesta, come sopra precisato, la registrazione del contratto, mentre la comunicazione di inizio locazione all’autorità locale di pubblica sicurezza permane specialmente nel caso di conduttore straniero o apolide entro 24 ore dall’insediamento.

In ogni caso rimane l’obbligo della comunicazione anche se cittadino italiano o comunitario nei Comuni dove vige l’obbligo del pagamento dell’imposta di soggiorno o di altro sistema telematico degli ospiti, come avviene per esempio nel Comune di Roma. Per questo si rende necessario controllare le disposizioni comunali.

Il D.L. n. 50/2017 ha modificato la disciplina dei servizi non ammessi nelle Locazioni Turistiche. Le disposizioni normative previste all'articolo 4 del D.L. 50/2017 hanno previsto alcuni servizi che il locatore persona fisica può includere oltre al mero affitto dell’abitazione. E’ prevista, infatti, l’espressa inclusione, tra i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, anche dei servizi “che prevedono la fornitura di biancheria e di pulizia dei locali”.

La locazione breve può essere definita come un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, stipulabile a far data dal 1° giugno 2017, avente durata non superiore a 30 giorni, equiparabile ad una sorta di affitto transitorio, che si distingue dalla locazione turistica, dalle locazioni transitorie, dall'affittacamere e dal bed&breakfast
Cfr: Affitti brevi e bed and breakfast di Monica Pilot Giuffrè Francis Lefebvre

Il regime negoziale delle locazioni brevi si applica anche alle sublocazioni, ai contratti a titolo oneroso stipulati dal comodatario nell'ipotesi di comodato immobiliare.

La tipologia di locazioni brevi non ha necessariamente ad oggetto immobili a vocazione turistica in quanto le locazioni brevi possono avere per oggetto immobili che sono richiesti in locazione per brevi periodi per far fronte ad esigenze temporanee per motivi di lavoro, ad esempio basti pensare al soggetto che deve trasferirsi per un brevissimo periodo di tempo per ragioni di lavoro ed ha necessità di disporre di un immobile ad uso abitativo senza dover necessariamente stipulare una tipologia di contratto di locazione di tipo tradizionale.

LA GESTIONE IMPRENDITORIALE DELLE LOCAZIONI TURISTICHE

Una delle questioni più delicate legate alla gestione degli immobili è sicuramente la locazione delle unità abitative ubicate nelle località turistiche o nelle grandi città artistiche, meta di un flusso di turisti di notevole rilevanza. La problematica a cui si fa riferimento riguarda le persone fisiche che detengono tali immobili nella c.d. sfera privata e locano periodicamente tali immobili con una frequenza di locazione non certo “tradizionale” come potrebbe essere quella che caratterizza i contratti di locazione liberi o convenzionati. Quindi per un soggetto che ha la disponibilità, in una zona turistica, di alcuni appartamenti che affitta per periodi inferiori a 30 giorni si può presentare il problema che la sua possa essere attività imprenditoriale.

In genere l’esistenza di un sito internet, di un ufficio, di pubblicità commerciale, la fornitura di servizi di pulizia sono tutti elementi che, laddove presenti, portano a ritenere esistente un’attività imprenditoriale; al contrario, se essi mancano, si è portati a ritenere che il contribuente si limiti a trarre vantaggio dalla sfruttamento dei beni detenuti, realizzando, quindi, redditi fondiari se gli immobili sono detenuti a titolo di proprietà o diritto reale di godimento oppure redditi diversi se i beni sono sublocati.

Del resto la locazione turistica si differenzia da altre attività, come ad esempio case vacanze o B&B in quanto, in questo caso, vi è soltanto una locazione di una stanza o di un appartamento, senza l’offerta di alcun servizio aggiuntivo, come ad esempio pulizia giornaliera, cambio di biancheria o servizi di ristorazione, colazione, stiratura ecc.

Nelle locazioni turistiche il conduttore deve essere necessariamente informato sul fatto che l’appartamento è sprovvisto del servizio di cambio biancheria, sia da bagno che da letto e che, quindi, è tenuto in autonomia al riassetto delle stesse sino al termine della sua permanenza.

Le locazioni turistiche presentano, dunque, l’indubbio vantaggio di poter essere utilizzate anche in forma non imprenditoriale, se l’attività non è abituale, effettuata cioè saltuariamente e per brevi periodi (si pensi ad un appartamento al mare affittato solo per un mese all’anno). In caso contrario è necessario avviare un’attività imprenditoriale, che richiede l’apertura di una partita IVA, l’iscrizione alla Camera di Commercio e la presentazione di una SCIA in Comune per comunicare l’inizio dell’attività.

In base a quanto previsto dal comma 595 della Legge di Bilancio 2021, il regime fiscale delle locazioni brevi è applicabile solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta. In tutti gli altri casi l'attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile, determinando di conseguenza reddito d'impresa.

I SERVIZI AGGIUNTIVI

Uno degli aspetti più controversi collegati alle locazioni turistiche è costituito dalla possibilità da parte del locatore di offrire ai turisti, a fronte di un corrispettivo, servizi aggiuntivi alla mera messa a disposizione dell’immobile, senza per questo aver l'obbligo di aprire un'attività imprenditoriale turistico ricettiva, come ad esempio una casa vacanze o un albergo.

I servizi aggiuntivi di cui stiamo parlando sono solitamente svolti da chi gestisce case vacanze, quali ad esempio:

• il servizio di pulizia a carattere periodico settimanale oppure al momento dell’inizio della locazione e al termine della stessa;
• il servizio di cambio periodico della biancheria;
• per le case vacanze al mare, la messa a disposizione di uno o più posti spiaggia, con la relativa attrezzatura;
• il servizio di trasporto dall’aeroporto o dalla stazione alla località dove è ubicato l’immobile;
• l’organizzazione di tour turistici o culturali nei dintorni.


Tali servizi aggiuntivi potrebbero far riqualificare la persona fisica, proprietario o gestore dell’immobile oggetto di locazione, come un soggetto che nella realtà svolge un’attività di impresa.

In questo caso si corre il rischio che l'attività di locazione, con lo svolgimento di una pluralità di servizi accessori, possa essere non essere riconosciuta dall’Amministrazione finanziaria solo come mera locazione e quindi che la stessa contesti l'inosservanza di tutti gli adempimenti necessaria all’avvio di un’attività imprenditoriale, come ad esempio:
• la mancata presentazione dei modelli dichiarativi propri del reddito d’impresa (dichiarazione annuale Iva, dichiarazione dei redditi come imprenditore);
• la mancata esecuzione dei versamenti delle imposte dirette (IRPEF) e indirette (Iva);
• il recupero di imposte non versate nel caso in cui la persona abbia adottato il regime della cedolare secca, utilizzabile esclusivamente se si svolge l'attività di locazione in forma non imprenditoriale.


Con riferimento a tale ultimo aspetto, fonte di una possibile soluzione potrebbe derivare da una attenta lettura della Circolare 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate.

Per ovviare alla possibile contestazione da parte degli Uffici finanziari di attività imprenditoriale legata alla locazione con servizi aggiuntivi è opportuno affidare la gestione di questi servizi ad un soggetto apposito, ovvero, ad una agenzia immobiliare.

LA TASSAZIONE DELLE LOCAZIONI TURISTICHE

Su piano delle imposte dirette, il trattamento è analogo a quello della locazione ordinaria. Il proprietario può scegliere tra la cedolare secca al 21% (o al 26% nei casi previsti dalla legge) che sostituisce l’Irpef, le addizionali e l’eventuale imposta di registro e il bollo oppure la tassazione ordinaria. Nel secondo caso il canone di locazione ridotto nella misura forfettaria al 95% va indicato in dichiarazione dei redditi ed è sottoposto alle aliquote ordinarie.

LA CEDOLARE SECCA

Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (quindi di durata inferiore ai 30 giorni), il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi dell’anno successivo all’anno in cui è stato concluso il contratto di locazione.

In tali casi non occorre inviare preventivamente all’inquilino la raccomandata come invece avviene nei contratti di locazione a canone libero “classici” 4+4 o a canone convenzionato 3+2.

In sede di dichiarazione dei redditi in corrispondenza della rendita catastale dell’immobile e per ogni periodo di locazione turistica, si indicherà il relativo canone e nell’apposita colonna dell’opzione per la cedolare secca, si indicherà con una “X” la volontà di assoggettare a cedolare secca del 21% il canone o i canoni percepiti durante l’anno.

Quindi, a titolo di esempio, se l’immobile in questione è stato affittato per dieci week-end all’anno, in corrispondenza di ogni corrispettivo per canoni percepito si deve indicare l’importo percepito, il periodo di riferimento e barrare l’apposita colonna della cedolare secca. Mentre per i periodi in cui l’immobile è stato sfitto, il proprietario dovrà indicarlo come immobile a disposizione.





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