Le locazioni brevi

La locazione breve può essere definita come un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, stipulabile a far data dal 1° giugno 2017, avente durata non superiore a 30 giorni, equiparabile ad una sorta di affitto transitorio, che si distingue dalla locazione turistica, dalle locazioni transitorie, dall’affittacamere e dal bed & breakfast.
Fonte: Diritto.it

Gli affitti brevi non coincidono necessariamente con gli affitti turistici, in quanto, oltre che per turismo in senso stretto, possono essere utilizzati anche per motivazioni diverse, tra cui motivi di lavoro.

Le locazioni brevi, inoltre, non devono essere confuse con ulteriori forme negoziali quali il bed & breakfast, l'affittacamere e i residence.

La disciplina delle locazioni brevi si applica:
① sia nel caso di contratti di affitto stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore o comodatario) e conduttore;
② sia nel caso in cui tali contratti siano stipulati con l'intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, intendendosi non solo gli agenti immobiliari o i property manager ma anche coloro che gestiscono portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Le locazioni brevi sono diventate particolarmente popolari grazie alla diffusione di piattaforme online come Airbnb, che consentono ai proprietari di case di affittare le loro proprietà a turisti e viaggiatori per periodi brevi. Questo tipo di affitto può includere stanze private, appartamenti completi o case intere.

Gli affitti brevi offrono vantaggi sia per i proprietari delle proprietà che per i viaggiatori. Per i proprietari, può rappresentare un'opportunità per guadagnare denaro extra affittando le loro proprietà vuote o inutilizzate. Per i viaggiatori, può offrire una maggiore flessibilità di alloggio rispetto agli hotel tradizionali e spesso può essere una soluzione più economica, soprattutto per gruppi di persone o per soggiorni prolungati.

Tuttavia, è importante notare che l'affitto breve può essere soggetto a regolamenti e restrizioni locali. Alcune città e Comuni minori hanno imposto limiti o divieti sull'affitto a breve termine per preservare l'equilibrio tra gli interessi dei residenti locali e l'impatto del turismo sulla comunità.

In genere il soggetto che gode dell'immobile in locazione per un periodo di pochi giorni, massimo 30, è nella maggior parte dei casi il viaggiatore/turista. Le locazioni brevi di immobili adibiti a case e appartamenti per vacanze costituiscono un'innovativa occasione di business in forte espansione.

Il fenomeno degli affitti brevi è reso più complesso da un intreccio normativo articolato dovuto alla specificità della materia turistica di competenza regionale, ma al tempo stesso sovrapposta da norme di carattere civilistico, fiscali ed amministrative.

L'affitto di breve periodo è diventato un nuovo mercato che vede protagonisti, come utenti, i soggetti viaggiatori e quali fornitori del servizio sia operatori professionali che privati cittadini, nonché i professionisti del settore come le agenzie immobiliari e i portali di viaggi.
Cfr: Affitti brevi e bed and breakfast di Monica Pilot Giuffrè Francis Lefebvre

Le locazioni brevi sono dunque quei contratti di locazione stipulati da persone fisiche "private", con una durata massima di 30 giorni, che possono prevedere la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e pulizia o altri servizi "strettamente connessi" come indicato dalla Circolare ministeriale 24/2017.

Il Decreto legge numero 50 del 2017 comprende nella definizione di locazione breve non solo la messa a disposizione dell'immobile all'ospite, ma anche la possibilità di offrire alcuni servizi aggiuntivi accessori collegati alla locazione.

Nei servizi accessori delle locazioni brevi sono inclusi una serie di servizi e comfort aggiuntivi per rendere il soggiorno degli ospiti più piacevole, come pulizia dei locali, fornitura di biancheria, connessione internet e cucina attrezzata.

Il testo normativo contenuto nell'art. 4 del decreto 50/2017 prevede espressamente l'erogazione di servizi accessori, quali la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.

Se, dunque, oltre a questi servizi si decide di offrire anche altro, come ad esempio il servizio di NCC, la colazione, o servizi di tour guidati, le cose cambiano. In questo caso non si sta proponendo una locazione, in quanto i servizi aggiuntivi diventano preponderanti alla locazione.

Nella Circolare numero 24/E del 12 ottobre 2017 è stato ritenuto che altri servizi che corredano la messa a disposizione dell'immobile, ad esempio la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, risultano strettamente connessi all'utilizzo dell'immobile.
Cfr anche Risposta n. 278 del 2020 ad interpello

La normativa sulle locazioni brevi non prevede invece ulteriori servizi aggiuntivi, tra cui la fornitura della colazione, la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, motocicli o biciclette, il servizio di guide turistiche.

L'art. 4 del DL 50/2017 richiede che il contratto di locazione di breve durata sia stipulato da persone fisiche che pongono in essere l'affitto al di fuori dell'attività di impresa.

La figura del locatore nel contratto di locazione breve può essere rivestita, oltre dal proprietario o dal titolare del diritto reale sull'immobile, anche dal sublocatore o dal comodatario.

La disciplina fiscale delle locazioni brevi non è limitata alla locazione dell'intero appartamento. Il contratto può riguardare anche una porzione di un'unità immobiliare ad uso abitativo, come una singola camera, fermo restando il rispetto della normativa civilistica, regionale, comunale e degli eventuali regolamenti condominiali applicabili.

È quindi possibile, in linea generale, stipulare contratti autonomi riferiti a camere diverse della medesima unità immobiliare. Le parti dell'abitazione non comprese nel godimento esclusivo del singolo conduttore — ad esempio ingresso, corridoio, cucina o altri spazi comuni — possono essere individuate nel contratto come parti condivise.

La presenza di più contratti relativi a stanze della stessa abitazione non equivale automaticamente alla disponibilità di più appartamenti. Dal 2026 la presunzione legale di esercizio dell'attività in forma imprenditoriale prevista per le locazioni brevi fa riferimento al numero degli appartamenti destinati alla locazione breve, fissato dalla normativa nazionale in non più di due per ciascun periodo d'imposta, e non al numero dei singoli contratti stipulati o delle camere locate all'interno della medesima unità immobiliare.

Di conseguenza, la locazione separata di due o più camere appartenenti alla stessa unità catastale non determina, per il solo fatto della pluralità dei contratti, il superamento di tale soglia. Resta tuttavia necessario verificare che l'attività conservi concretamente i caratteri della mera locazione e non assuma quelli di una struttura turistico-ricettiva o di un'attività organizzata d'impresa.

In tali situazioni possono rendersi necessari, in base al caso concreto e alla disciplina territoriale applicabile, la presentazione di una SCIA, il rispetto della normativa regionale sulle strutture ricettive, l'apertura della partita IVA, gli adempimenti contabili e fiscali propri dell'impresa e, quando prevista, l'emissione della fattura elettronica.

È quindi opportuno verificare preventivamente anche la normativa regionale e comunale: alcune discipline territoriali regolano espressamente la locazione di parti dell'unità immobiliare oppure distinguono tale modalità dalla gestione di camere svolta come attività ricettiva.

L'art. 4 del DL 50/2017 prevede che le locazioni brevi non possono avere una durata superiore a 30 giorni. In questo caso non scatta l'obbligo di registrazione del contratto.

Il termine deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale e, anche nel caso di più contratti stipulati nell'anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto.

L'art. 4 del DL 50/2017 prevede che per affittare l'immobile, l'avente titolo possa agire in piena autonomia direttamente oppure con l'ausilio di un intermediario.

Nella seconda ipotesi l'avente titolo potrà avvalersi di un agente immobiliare oppure dei portali telematici, quali ad esempio Airbnb, Booking, Housetrip, Affittibrevi ecc.

Gli intermediari che intervengono anche nella fase del pagamento del canone hanno l'obbligo anche di certificare al beneficiario mediante la c.d. Certificazione Unica le ritenute effettuate.

Il termine per la presentazione della Certificazione Unica sulle locazioni brevi è il 16 marzo di ogni anno.

Il modello CU locazioni brevi deve essere trasmesso telematicamente all'Agenzia delle Entrate.

Il citato articolo 4 del DL 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi, stabilendo il regime fiscale da applicare ai relativi canoni e prevedendo compiti di comunicazione e sostituzione nel prelievo in capo a determinati intermediari.

Dal periodo d’imposta 2024, se si opta per la cedolare secca sui canoni da locazioni brevi, l’aliquota è del 21% per una sola unità immobiliare per anno e del 26% per il secondo eventuale immobile concesso in locazione; infatti resta fermo che il regime delle locazioni brevi è riconosciuto fino a un massimo di due appartamenti per periodo d’imposta.

In alternativa alla cedolare secca, si applica la tassazione ordinaria IRPEF a scaglioni sulla base imponibile pari al 95% del canone.

Per il proprietario/usufruttuario dell'immobile locato, il reddito da locazione breve deve essere riportato all'interno del quadro RB del modello Redditi.

Per tutti gli immobili locati con affitti brevi e gli alloggi turistici, da gennaio 2025 è definitivamente entrato in vigore l’obbligo di CIN. Il Codice Identificativo Nazionale è valido su tutto il territorio nazionale e va esposto all’esterno della struttura e negli annunci che la pubblicizzano.

L'obbligo della richiesta del CIN ricade su tutti i gestori delle strutture ricettive, alberghiere ed extra alberghiere, compresi gli appartamenti destinati a locazioni brevi e affitti turistici.

La richiesta del CIN deve essere effettuata tramite apposita procedura automatizzata gestita telematicamente dal Portale del Ministero del Turismo.

Al fine di considerare imprenditoriale l'attività di locazione, si ritengono idonei alcuni elementi quali la fornitura di servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali degli immobili, la presenza di personale dipendente, l'impiego di un ufficio e l'utilizzo di un'organizzazione di mezzi e risorse umane.