Aspetti operativi e fiscali degli affitti brevi disciplinati dall'articolo 4 del Decreto-Legge n. 50/2017.
Dal 1° giugno 2017 è stata introdotta una specifica disciplina contrattuale e fiscale per le locazioni brevi.
Nel linguaggio comune si parla spesso di affitti brevi, ma il termine giuridicamente corretto è locazioni brevi.
Si tratta, in generale, di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo situati in Italia, appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa la categoria A/10, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa.
Il contratto può essere concluso direttamente tra locatore e conduttore oppure tramite intermediari immobiliari e portali telematici. Sono compatibili alcuni servizi strettamente collegati all'utilizzo dell'immobile, come biancheria, pulizia dei locali, Wi-Fi e utenze.
Queste condizioni individuano il regime fiscale delle locazioni brevi. Restano fermi gli ulteriori adempimenti amministrativi, di pubblica sicurezza, statistici e fiscali applicabili.
Il contribuente può, quando ne ricorrono i presupposti, scegliere tra tassazione ordinaria e cedolare secca. Nel regime ordinario il reddito confluisce nel reddito complessivo secondo le regole previste per la specifica fattispecie.
In alternativa può essere applicata la cedolare secca: per le locazioni brevi l'aliquota è pari al 26%, ridotta al 21% per i redditi derivanti dai contratti relativi a una sola unità immobiliare individuata dal contribuente in dichiarazione.
Dal periodo d'imposta 2026, se vengono destinati alla locazione breve più di due appartamenti, opera la presunzione di esercizio dell'attività in forma imprenditoriale.
Approfondisci la tassazione delle locazioni brevi →
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) riguarda gli immobili destinati a locazioni per finalità turistiche o a locazioni brevi, oltre alle strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere nei casi previsti dalla disciplina nazionale.
Una volta ottenuto, il CIN deve essere esposto secondo le modalità previste e indicato negli annunci.
Locazionibrevi.net è il portale informativo curato dallo Studio Polli. Il sito pubblica guide operative e approfondimenti dedicati alla fiscalità, agli adempimenti amministrativi e alla normativa delle locazioni brevi e turistiche in Italia.
I contenuti sono rivolti a proprietari, locatori non residenti, intermediari e property manager che devono comprendere e gestire correttamente gli obblighi applicabili.
Scopri lo Studio Polli →Dal 2026 il numero degli appartamenti destinati alla locazione breve assume un ruolo decisivo per la presunzione di esercizio dell'attività in forma imprenditoriale.
Dal periodo d'imposta 2026, il regime delle locazioni brevi può essere applicato quando sono destinati a tale finalità non più di due appartamenti. Se vengono destinati alla locazione breve più di due appartamenti, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
Dal terzo appartamento non cambia soltanto il trattamento del terzo immobile: la presunzione riguarda l'attività di locazione esercitata in forma imprenditoriale.
È opportuno effettuare la verifica prima di destinare un terzo appartamento alla locazione breve.
Comproprietà, sublocazioni, comodati, gestione tramite società e altre situazioni particolari richiedono una valutazione specifica.
Dal 2026 la precedente soglia di quattro appartamenti è stata ridotta a due. L'infografica riassume la differenza tra gestione non imprenditoriale e presunzione d'impresa.
Normativa, adempimenti, contratti, CIN, Alloggiati Web, imposta di soggiorno e fiscalità spiegati in modo pratico.
Promemoria per chi gestisce locazioni turistiche e locazioni brevi.
Le principali novità legislative e di mercato aggiornate al 2026.
Dal periodo d'imposta 2026 la presunzione di esercizio dell'attività in forma imprenditoriale opera quando sono destinati alla locazione breve più di due appartamenti.
Approfondisci →Dal 13 ottobre 2026 Airbnb prevede modifiche al modello delle commissioni applicate agli host. È opportuno verificare l'impatto sul pricing e sul margine netto delle prenotazioni.
Si tratta di una modifica commerciale della piattaforma e non di una nuova imposta.
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Dopo l'inserimento dei dati su Alloggiati Web è importante verificare e conservare le ricevute disponibili sul portale secondo le modalità previste. Approfondisci.
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