Comodato locazioni brevi
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1. Comodato
Ai sensi dell'articolo 1803, Codice civile:
Nell'ambito delle locazioni brevi, il comodatario ha facoltà di affittare l'immobile.
Nell'ipotesi in cui il contratto a monte si costituito non da un contratto di locazione, ma da un contratto di comodato d'uso gratuito, la situazione appare diversa.
Secondo l'orientamento dell'Agenzia delle Entrate il soggetto tenuto a dichiarare i redditi degli immobili posseduti è il proprietario (o il titolare di altro diritto reale di godimento come nel caso dell'usufruttuario), non assume alcuna rilevanza il possesso dell'immobile stesso a titolo di comodato d'uso gratuito.
In verità a proposito di contratti di locazione conclusi dal comodatario sussiste la risoluzione n. 381/E del 14 ottobre 2008 che chiarisce che i redditi provenienti dalla locazione di un immobile conclusa dal comodatario con terzi siano da tassare in capo al soggetto comodante (ossia il proprietario o usufruttuario dell'immobile).
Il contratto di comodato, infatti, comporta, per colui che riceve il bene, un diritto personale di godimento e non un diritto reale che rimane appannaggio del comodante.
Il comodato d'uso, disciplinato dal Codice civile, è un contratto che trasferisce solo un diritto "personale" di godimento del bene e non anche il possesso in virtù di un diritto "reale", che resta, quindi, in capo al proprietario. Pertanto se il comodatario, stipula un contratto di locazione, il proprietario-comodante dell'immobile diventa titolare del reddito che ne deriva e quindi soggetto al pagamento della relativa Irpef.
1. Comodato gratuito
Il comodato è esenzialmente gratuito, tuttavia sussiste la possibilità che il comodatario sia obbligato al pagamento delle spese condominiali ove presenti, delle spese di manutenzione ordinaria, della tassa smaltimento rifiuti o altri ooneri.
3. La forma del contratto
La forma del contratto è libera e pertanto non è obbligatorio la forma scritta. Tuttavia si ritiene consigliabile la forma scritta per regolare eventuali obblighi delle parti. Anche nell'ipotesi di contratto di un immobile non è richiesta la forma scritta poiché l'articolo 1350 Codice civile non richiama il comodato.
4. Imposte dirette nel comodato
Cosa prevede la normativa fiscale in caso di comodato e locazioni brevi
Rif. : Decreto Legge n. 50 del 2017
Cassazione, sentenza 5588 del 2 marzo 2021 (ricorso Agenzia delle Entrate)
La Suprema corte, accogliendo il ricorso dell'amministrazione finanziaria, ha stabilito che il contratto di comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile, produce effetti obbligatori, e non reali, e il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale (proprietà o altro). Si tratta, per lo più, di un rapporto di cortesia che quindi non genera alcun particolare vincolo giuridico; difatti, il comodatario è un semplice detentore del bene mobile o immobile (cfr. Cass. 15877/2013).
Questa regola trova una deroga dal fatto che la disciplina fiscale prevista dall'articolo 4 del DL 50/2017 (locazioni brevi) si estende anche ai contratti di locazione (per una durata non superiore ai 30 giorni) stipulati del comodatario dell'unità immobiliare. Pertanto per tale categoria di locazioni si deroga al regime ordinario previsto per i redditi fondiari, in base al quale il reddito deve essere attribuito al titolare del diritto reale (proprietario/usufruttuario) e non al comodatario.
Per il comodatario si applica il criterio di cassa.
Il reddito è tassato in capo al comodatario che ha stipulato il contratto di locazione con i criteri delle locazioni brevi.
| Soggetto | Durata ≤ 30 giorni (ex DL 50/2017) | Durata > 30 gg (TUIR) |
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| Comodante |
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| Comodatario |
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Mario Rossi è proprietario di un immobile che viene concesso in comodato gratuito al figlio Carlo, con contratto registrato in termine fisso di 200 euro. Carlo lo gestisce in piena autonomia e lo destina ad affitti di breve periodo per un periodo di 3 mesi (ad esempio tre contratti da 600 euro ciascuno). Lo stesso Carlo potrà assoggettare i canoni delle locazioni brevi alla cedolare secca del 21% in sede di dichiarazione dei redditi e se utilizza intermediari dovrà subire la ritenuta del 21%.
Esempio pratico: comodato padre–figlio e locazioni brevi
In tal caso occorre procedere come segue:
- 👨👦 Il padre Mario:
- Dichiara l'immobile concesso in comodato gratuito al figlio Carlo come reddito fondiario nel proprio quadro Redditi di fabbricati
- Come rendita catastale senza applicare maggiorazioni per il periodo di tre mesi in cui l'immobile è locato dal figlio.
- Come rendita catastale rivalutata con la maggiorazione per “immobile a disposizione” per il resto dell’anno.
- 👦 Il figlio Carlo: deve dichiarare il reddito da locazioni brevi pari a € 1800 con due possibili modalità:
- Senza cedolare secca: tassazione IRPEF sui canoni al netto delle spese inerenti (es. utenze), da indicare nei redditi diversi della dichiarazione.
- Con cedolare secca: tassazione sostitutiva del 21% su € 1800 senza deduzione di spese, sempre nei redditi diversi.
👉 In pratica, il figlio Carlo compilerà il quadro RL del modello Redditi PF oppure il quadro D del modello 730.
5. Imposta di registro
Il contratto di comodato di un immobile e la sua registrazione
Il contratto di comodato in forma scritta che ha per oggetto immobili è soggetto a registrazione in termine fisso (risoluzione n. 14 del 6 febbraio 2001) con il pagamento di un'imposta di registro nella misura fissa di 200 euro.
Il contratto di comodato redatto verbalmente, che abbia per oggetto immobili, non è invece soggetto ad obbligo di registrazione, ma può essere volontariamente registrato con il pagamento dell'imposta fissa.
Alla richiesta di registrazione è necessario allegare, creando un unico file nei formati ammessi TIF/TIFF o PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b), i seguenti documenti:
- copia dell’atto da registrare, sottoscritto dalle parti. Esso deve essere redatto in modo che gli elementi essenziali siano leggibili tramite procedure automatizzate (per esempio in formato elettronico o dattiloscritto). In caso contrario la richiesta di registrazione in modalità telematica non andrà a buon fine (verrà rilasciata un’apposita ricevuta);
- copia di eventuali documenti allegati all’atto da registrare (per esempio scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni);
- la carta d’identità in corso di validità delle parti che lo hanno sottoscritto.
La registrazione può essere fatta ad opera di una delle parti presenti nel contratto, da parte di un agente immobiliare e/o mediatore, nonché da parte di un intermediario telematico.
6. Domande frequenti
Maria Rossi è proprietaria di un immobile che da tempo non viene utilizzato. Lo concede in comodato al figlio Piero Bianchi che si occupa di sistemare l'appartamento e lo destina a locazioni brevi. Chi deve dichiarare i redditi derivanti dalle locazioni?
Piero Bianchi ha l'obbligo di dichiarare i redditi delle locazioni brevi e potrà optare per la cedolare secca al 21%. Nulla deve essere dichiarato dalla madre Maria Rossi se non l'indicazione della rendita catastale dell'immobile con codice 10 nel quadro RB della propria dichiarazione.
Nell'ipotesi in cui sussista un contratto di comodato di un immobile per uso abitativo e il comodatario lo affitti per una durata superiore ai 30 giorni, chi deve dichiarare il canone di locazione?
In questa ipotesi, non rientrando nell'ambito delle locazioni brevi di cui all'artciolo 4 del DL 50/2017, il canone va imputato al proprietario dell'unità abitativa