L'attività di locazione turistica imprenditoriale
1. La locazione turistica imprenditoriale
Inquadramento generale dell'attività
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La locazione turistica imprenditoriale si riferisce all'attività di affitto di immobili a uso turistico svolta in modo organizzato e continuativo, con caratteristiche che la fanno rientrare nell'ambito di un'attività imprenditoriale ai sensi delle normative italiane.
Elementi principali
Attività organizzata e continuativa. L'attività non è occasionale, ma si svolge con una certa regolarità e stabilità. Spesso implica la gestione di più immobili o una strategia commerciale per attrarre turisti.
Obblighi amministrativi e fiscali. Può rendersi necessaria l'apertura della partita IVA, l'iscrizione al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio, la tenuta della contabilità e l'emissione di regolari fatture.
Adempimenti normativi. Restano fermi gli obblighi di comunicazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza tramite Alloggiati Web e il rispetto delle normative regionali e comunali applicabili.
2. Differenze con la locazione turistica non imprenditoriale
La locazione turistica non imprenditoriale è caratterizzata dall'occasionalità, dall'assenza di una struttura organizzata di impresa e, in linea generale, dalla mancanza di servizi aggiuntivi diversi da quelli strettamente connessi alla fruizione dell'immobile.
Nella locazione imprenditoriale, invece, l'attività viene esercitata come un vero e proprio business, con una struttura organizzata, obblighi fiscali specifici e una gestione professionale dell'attività.
Il regime fiscale concretamente applicabile dipende dalla forma organizzativa, dal codice attività adottato, dai ricavi, dai requisiti di accesso al regime forfettario e dalla posizione previdenziale. Le convenienze rispetto alla cedolare secca devono quindi essere verificate sul singolo caso.
3. Quando si configura come imprenditoriale
La locazione turistica può assumere natura imprenditoriale quando ricorrono elementi di organizzazione, professionalità e continuità.
- si gestiscono più immobili con continuità;
- si utilizzano canali professionali per la promozione;
- si dispone di una struttura organizzata per la gestione dell'attività;
- si offrono servizi accessori che vanno oltre il semplice affitto dell'immobile.
La locazione turistica imprenditoriale deve essere distinta dall'attività ricettiva vera e propria. In particolare, rilevano i servizi offerti e il grado di organizzazione dell'attività.
Ricordiamo che la locazione turistica imprenditoriale si intende tale se è priva di servizi aggiuntivi senza connessione con la finalità residenziale dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, o altri servizi frequentemente offerti agli ospiti, come il pick up o servizi vari da concierge alberghiera.
4. La disciplina delle locazioni brevi
La disciplina delle locazioni brevi
La disciplina delle locazioni brevi, come precisato dalla circolare Agenzia delle Entrate n. 24/E del 2017, non può trovare applicazione qualora, insieme alla messa a disposizione dell'abitazione, siano forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell'immobile.
Rientrano tra i servizi non compatibili con la mera locazione breve, ad esempio, la fornitura della colazione o di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche, interpreti o servizi analoghi.
La normativa considera invece compatibili con la disciplina delle locazioni brevi alcuni servizi strettamente collegati all'utilizzo dell'immobile:
- fornitura di biancheria;
- cambio delle lenzuola al termine di ogni pernottamento;
- pulizia dei locali al termine di ogni pernottamento.
Sotto il profilo soggettivo, il contratto deve essere stipulato da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori dell’attività d'impresa. Devono quindi escludersi le locazioni brevi che rientrano nell'esercizio di attività d'impresa, come definita dall'articolo 55, comma 2 del TUIR e dall'articolo 4 del DPR n. 633/1972, se derivanti dall'esercizio di attività organizzata in forma d'impresa.
5. Presunzione di attività d’impresa
La natura imprenditoriale non dipende soltanto dal numero degli immobili. Restano rilevanti l’organizzazione dei mezzi, la professionalità, la continuità dell’attività, l’eventuale impiego di personale e la presenza di servizi ulteriori rispetto alla semplice concessione dell’alloggio.
Nuovo limite dal periodo d’imposta 2026
La Legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, comma 17, ha modificato l’articolo 1, comma 595, della Legge n. 178/2020, sostituendo il precedente limite di quattro appartamenti con quello di due appartamenti.
Dal periodo d’imposta 2026, quando vengono destinati alla locazione breve più di due appartamenti, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile.
In termini operativi, dal terzo appartamento occorre valutare l’apertura della partita IVA, l’iscrizione al Registro delle imprese, il regime contabile e fiscale applicabile, gli eventuali obblighi previdenziali e gli adempimenti amministrativi regionali o comunali.
Ambito della presunzione. Il limite numerico riguarda la disciplina fiscale delle locazioni brevi di durata non superiore a 30 giorni. Non sostituisce la verifica concreta degli elementi organizzativi che possono qualificare come imprenditoriale anche un’attività esercitata con un numero inferiore di immobili.
Quando l’attività è esercitata abitualmente e con organizzazione d’impresa, i relativi proventi costituiscono reddito d’impresa e sono determinati secondo le regole del TUIR.
6. Attività svolta in modo occasionale
Attività svolta in modo occasionale
Nell'ipotesi in cui l'attività di locazione sia svolta in modo occasionale, i corrispettivi della locazione turistica con prestazione di servizi accessori sono inquadrati come redditi diversi.
Il relativo importo deve essere determinato come differenza tra l'ammontare dei corrispettivi delle prestazioni di alloggio percepiti e le spese inerenti documentate.
Riferimenti: articolo 67, comma 1, lettera i, e articolo 71, comma 2, del TUIR.
7. Codice ATECO
Codice ATECO
Il Codice ATECO è un sistema di classificazione delle attività economiche assegnato dall’ISTAT. È fondamentale per identificare il tipo di attività svolta da un’azienda o da un lavoratore autonomo.
La locazione turistica imprenditoriale veniva già svolta di fatto, inquadrandola sotto vari codici ATECO. Dal 2025 assume particolare rilievo il codice 55.90.00 - Altri servizi di alloggio, probabilmente in attuazione del Decreto Anticipi, DL 145/2023.
Il codice ATECO 55.90.00, denominato Altri servizi di alloggio, è utilizzato per classificare attività di fornitura di alloggi che non rientrano nelle categorie specifiche come alberghi, bed and breakfast o case vacanze.
A partire dal 1º aprile 2025, l'ISTAT ha previsto una nuova classificazione dei codici ATECO per il settore turistico, al fine di riconoscere e regolamentare meglio le diverse attività.
- 55.20.40: attività dei property manager e servizi di intermediazione per servizi di alloggio;
- 55.20.42: servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze;
- 55.20.41: bed and breakfast.
La scelta del codice ATECO deve essere effettuata sulla base dell’attività concretamente esercitata. Per le attività di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze può assumere rilievo il codice 55.20.42; il corretto inquadramento va comunque verificato con il commercialista e, ove necessario, tramite i canali ufficiali ISTAT e della Camera di commercio.
La grande assente dalla classificazione attuale è la locazione turistica imprenditoriale, prevista anche dal Decreto Anticipi, ma non ancora codificata con un codice ATECO espressamente dedicato.
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