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Le informazioni contenute nel presente articolo sono state predisposte da Studio Polli come ulteriore servizio reso ai nostri clienti. Esse costituiscono solo una introduzione generale alla materia e pertanto si raccomanda di richiedere un parere riferito al concreto caso di specie prima di prendere qualsivoglia provvedimento basato sulle informazioni qui contenute. Studio Polli declina ogni responsabilità da eventuali provvedimenti presi o non presi sulla base di quanto riportato nel presente articolo.
Le locazioni brevi non imprenditoriali rappresentano una modalità sempre più diffusa per mettere a reddito immobili destinati all'uso abitativo. Questa pratica consente ai proprietari di affittare le proprie proprietà per periodi limitati, offrendo flessibilità sia ai locatori che agli ospiti.
Definizione e Caratteristiche
Secondo l'articolo 4 del Decreto Legge n. 50/2017, le locazioni brevi sono contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. Questi contratti possono includere servizi accessori come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, ma non devono prevedere servizi tipici delle strutture ricettive, quali colazione, pulizia giornaliera o organizzazione di attività turistiche.
Adempimenti Regionali e Locali
Oltre agli obblighi fiscali nazionali, è fondamentale considerare le normative regionali e comunali. Ad esempio, in Toscana, chi concede in locazione alloggi per finalità turistiche in forma non imprenditoriale deve presentare una Comunicazione di Inizio Attività (CIA) tramite la piattaforma regionale "Turismo5" entro il giorno successivo alla stipula del primo contratto di locazione.
Promozione delle Locazioni Brevi
La promozione delle locazioni brevi può avvenire attraverso diversi canali, inclusi portali online specializzati come Airbnb, Booking.com e simili. È importante assicurarsi che l'annuncio sia conforme alle normative vigenti e che riporti tutte le informazioni obbligatorie, come il Codice Identificativo Regionale (CIR) o il Codice Identificativo Nazionale (CIN), laddove richiesto.
E' bene però sapere che la LT non è un'attività vera e propria, ma gli alloggi per uso turistico possono avvalersi di promo-commercializzazione tramite piattaforme elettroniche anche gestite da terzi, con il divieto di utilizzare quali formne di pubblicità le denonimazioni delle tipologie ricettive extralberghiere (ad esempio B&B, Case ed appartamenti per vacanze, affittacamere o guest house, albergo ecc.), fermo restando quanto previsto dalle disposizioni in materia di publica sicurezza.
Fonte: Regione Lazio
La pubblicità e la divulgazione della locazione turistica non imprenditoriale è dunque ammessa. Il locatore deve pur far sapere che ha una casa da affittare! Il proprietario ha quindi il diritto di pubblicizzare il suo affitto sui portali di booking on-line (Booking.com, AirBnb ecc.). Questi siti non sono altro che una rivisitazione in chiave moderna dei vecchi giornali di annunci. Si deve al contrario non pubblicizzare gli affitti su quei siti tipicamente di promozione turistica o del territorio, solitamente gestiti da Province o Regioni, e di conseguenza esclusivamente dedicati alle strutture ricettive registrate come tali.
ATTENZIONE: NON PUBBLICIZZARSI COME “CASE PER VACANZE DA ZIA MARIA, RESIDENCE, ETC”.
Il modo corretto senza fare allusioni alle categorie di strutture ricettive gestite in forma non imprenditoriale e secondo quanto specificato dal DL 50/2017 sarebbe a differenza di quanto scritto sopra: “A CASA DA ZIA MARIA, APPARTAMENTO IN CENTRO, ETC”
Non possono essere considerati accessori i servizi che non sono strettamente connessi con la finalità residenziale dell’abitazione, quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.
Se il locatore, persona fisica, insieme alla messa a disposizione dell’immobile fornisce anche questi servizi, il contratto esula dalla disciplina delle locazioni brevi, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione di natura imprenditoriale non compatibile con il semplice contratto di locazione.
Le locazioni brevi non imprenditoriali hanno dunque il divieto di pubblicizzarsi come alloggi turistici, quindi sulla targa di riconoscimento dove viene indicato il CIN dovrebbe comparire nome e cognome oppure solo il CIN. Poi se sul prortone di casa o nell'atrio si preferisce mettere il nome di fantasia che però sarebbe un logo e non un marchio né tantomeno una ragione sociale, allora è diverso.
Comunque l'obbligo di esposizione è solo per il CIN o sul muro condominiale all'esterno o anche sul solo citofono o sulla cassetta delle lettere.
Il DL 50/2017 ha chiarito definitivamente che è consentita la prima fornitura di biancheria. La fornitura della biancheria infatti non può essere considerata un “servizio alla persona” poiché non viene svolto durante la permanenza dell’ospite e per esso non viene richiesto alcun compenso. Per lo stesso motivo, nonostante il riassetto dei locali non sia consentito durante la permanenza degli ospiti, è possibile comunque far trovare il materiale e gli strumenti necessari per la pulizia dei locali. Spesso erroneamente viene citata un’ordinanza della Corte di Cassazione a dimostrazione del contrario. Con l’Ordinanza 19 marzo 2014, n. 6501 la Corte di Cassazione afferma “il principio che nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria) – il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti dell’articolo 10, punto 8, d.p.r. 633/72”. Pertanto per “servizi alla persona” si intendono necessariamente quei servizi di carattere personale come le pulizie, il riassetto dei locali o il cambio di lenzuola che per definizione hanno luogo durante il soggiorno degli ospiti. Con questa ordinanza viene confermato il divieto per le locazioni pure di effettuare “servizi alla persona”.
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