LOCAZIONE PARZIALE DI SINGOLE STANZE

Infatti il Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017 ha riconosciuto che la disciplina per le locazioni agevolate, transitorie e per studenti universitari fuori sede - queste ultime due tipologie connotate da temporaneità come le locazioni turistiche - possa prevedere anche l’ipotesi della locazione di porzioni dell’immobile strettamente necessarie ad un lavoratore o ad uno studente universitario, per esempio la sola stanza da letto, con il diritto di uso di altre porzioni dell’abitazione (cucina, bagno, sala, terrazzo ecc.) in uso condiviso con altri conduttori dell’immobile.

In questi casi ci troviamo di fronte a tante distinte locazioni parziali, della durata singolarmente individuata: in senso conforme si veda la nota 5 dei contratti-tipo allegati al citato Decreto Ministeriale che recita:

Descrivere la porzione locata. Precisare altresì che il conduttore avrà l’uso condiviso di servizi e spazi comuni, e che il locatore si riserva la residua porzione con facoltà di locarla e che il canone di cui all’art.2 è stato imputato in proporzione alle sue superfici.

Questo avviene normalmente attraverso l’evidenziazione degli spazi esclusivi in una planimetria che si allega al contratto, ed eventualmente delle aree comuni.

Anche le Organizzazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini, negli accordi territoriali dei vari Comuni (Milano, Firenze, Chieti ecc.) hanno tenuto conto di questa particolare ipotesi (parziarietà della locazione) per il rispetto delle fasce di canone: si veda, a tal proposito, ad esempio l’allegato H “Calcolo semplificato per la locazione parziale” della convenzione di Modena, ove il canone concordato dell’intero appartamento viene frazionato in proporzione alla superficie di ciascuna stanza locata, considerando gli spazi comuni condivisi.

Ora, se consideriamo il settore delle locazioni turistiche o locazioni brevi introdotta dal Decreto Legge 50/2017, si evince che essa può riguardare non solo la locazione dell’intero immobile ad uso abitativo, ma anche di singole stanze, a patto, però, che i SERVIZI offerti dal locatore all’inquilino rimangano circoscritti a quelli ESSENZIALI elencati dall’articolo 4 del Decreto Legge 50/2017: messa a disposizione di mobili, dotazione di biancheria, utenze, pulizia a inizio o al termine della locazione, collegamento wifi.

Si ricorda, che per locazioni brevi devono intendersi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

Nella circolare dell'Agenzia delle Entrate numero 24 del 2017 (Regime fiscale delle locazioni brevi), a pagina 6, infatti, si legge:

“Circa l’oggetto del contratto, la norma prevede che gli immobili posti in locazione debbano essere a destinazione residenziale (finalità abitative). La locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 - uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) nonché, in analogia con quanto previsto per la cedolare secca sugli affitti, singole stanze dell’abitazione (Cfr. Circ. n. 26/E/2011)”

Tale previsione non fa che confermare che l'ipotesi della locazione breve si realizza anche nel caso di locazione di porzione d’immobile, ipotesi indicata in ambito abitativo dal suddetto decreto ministeriale del 2017.

Nella richiamata circolare del 2011 le porzioni di immobile ad uso abitativo riportate nell’esempio 1 risultano essere ben tre, di cui due, la “A” e la “B”, seppure in parte, risultano contemporanee perché nulla impedisce che nello stesso periodo coesistano più contratti con inquilini diversi.

La simultanea locazione di porzioni autonome di unità abitativa, cui è attribuita un’unica rendita catastale, e i giorni in cui si è verificata la contemporanea locazione di più porzioni d’immobile devono essere considerati una sola volta in dichiarazione dei redditi (la somma dei giorni presenti nei singoli righi infatti non può esser superiore a 365).

Inoltre la tassazione dei corrispettivi delle locazioni parziali deve essere anche assoggettata allo stesso regime impositivo: non sussiste la possibilità di applicare una tassazione differente nello stesso periodo (ad esempio i corrispettivi della stanza “A” soggetti a cedolare secca, quelli scaturenti dalla locazione della stanza “B” soggetti a tassazione ordinaria IRPEF).

Consequentemente si sottolinea come sia assolutamente importante – in caso di locazioni parziali d’immobili – stipulare sempre con l'ospite contratti scritti con riferimenti espliciti alla totale assenza di servizi personali di ospitalità, segno che invece contraddistingue l'attività di impresa di “Affittacamere”.

Il locatore può mantenere la residenza anagrafica nell’immobile locato nel caso in cui la locazione riguardi solo una porzione dello stesso. Quindi, se il proprietario decide di affittare a terzi solo una o più stanze della propria abitazione, la sua residenza rimane invariata perché, di fatto, continua ad abitare stabilmente e con continuità nell’immobile.

Facciamo un esempio pratico. Supponiamo di essere proprietari di un immobile unifamiliare di ampia metratura nel comune di San Miniato, in provincia di Pisa, in cui il proprietario abita stabilmente da diversi anni. Ora, per necessità di liquidità da destinare ad altri investimenti, lo stesso decide di concedere in locazione una o più stanze della sua abitazione. Ad esempio, uno studente fuori sede iscritto all’Università degli Studi di Pisa vi ci stabilisce. Dal momento che il proprietario continua regolarmente a risiedere nell’immobile, non dovrà apportare alcuna modifica alla sua residenza anagrafica.

Sarà cura del locatore andare poi a verificare se la pluralità di tali locazioni parziali ricada nell'ipotesi di “Locazione parziale dell’abitazione principale”, con eventuali implicazioni fiscali ai fini IMU in base a quanto preveda la normativa del proprio Comune in questi specifici casi.

In tema di IMU, è opportuno sottolineare che, a seguito di un interpellanza al MEF, alla domanda: “Il proprietario di un’abitazione principale che ne concede alcune stanze in locazione, usufruisce della esenzione Imu?”, il Ministero ha così risposto: “Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie”.

Ne deriva che se il contribuente concede in affitto, parzialmente, una parte della propria abitazione principale, il locatore dell'immobile può usufruire, comunque, dell’esenzione se appartenente a categoria catastale non di lusso.

DIFFERENZE DA AFFITTACAMERE
La locazione parziale di stanze di un immobile, senza la fornituta di servizi non essenziali non ha niente a che vedere con il contratto di affittacamere (attività che riguarda lo svolgimento di attività imprenditoriale nell’ambito turistico, disciplinato dal Codice del Turismo, Decreto Legislativo n.79 del 2011 e dalle varie leggi regionali sul turismo).

In questa ottica è opportuno sottolineare come l’attività di “Affittacamere”, spesso confusa superficialmente dai Comuni e dalle Regioni con la locazione di sole camere, sia diversa dalla locazione di una o più stanze, perché presuppone – oltre alla locazuine di un locale, in genere, ammobiliato, dotato delle necessarie utenze domestiche - anche la prestazione di ulteriori SERVIZI NON ESSENZIALI, accessori e complementari, di chiara ispirazione alberghiera, quali ad esempio:
il servizio di reception e reperibilità telefonica,
il servizio alle camere
il servizio di prima colazione
il servizio di ristorazione.

Si consulti, ad esempio, l’allegato B – Sezione II – Affittacamere e locande - del Regolamento regionale n.4 del 2018 della Regione Piemonte che non presenta alcuna connessione con la finalità residenziale dell’immobile.

In alcune Regioni, infatti, non è possibile affittare soltanto camere come ad esempio nella Regione Piemonte che a tale proposito scrive: "La locazione turistica è resa, invece, in unità abitative private fornite di servizi igienici e di cucina autonoma, o in parti di esse con pari requisiti così come disposto dall’articolo 5, comma 2 della legge regionale 30 agosto 2017 n. 13 (Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere). L’alloggio deve pertanto essere funzionale e non è possibile affittare soltanto camere. Il discrimine tra locazione ad uso turistico e strutture ricettive è dato dall’offerta di servizi o meno. Per la locazione non è ovviamente possibile offrire servizi tipicamente alberghieri, quali la pulizia dei locali infrasettimanale, il cambio biancheria, la colazione o altri pasti. È unicamente possibile la fornitura iniziale di biancheria da letto e da bagno, mentre la pulizia dei locali deve essere effettuata ad ogni cambio di cliente e non durante la sua permanenza.

In assenza di tali servizi, non si può parlare di attività di “Affittacamere”, bensì di mera locazione, contemporanea o meno, di singole stanze, i cui contratti, se di durata superiore a 30 giorni, andranno registrati, indicando la lettera “P” (porzione d’immobile) nella casella “”I/P” del quadro C del mod. RLI, oppure se di durata inferiore ai 30 giorni, non avranno l'obbligo della registrazione ma i cui corrispettivi dovranno essere indicati nel quadro Redditi di fabbricati, assoggettandoli a cedolare secca, con opzione, oppure a tassazione IRPEF.

Come ultima considerazione si deve purtroppo evidenziare come le locazioni turistiche incontrino spesso problematiche con gli Uffici amministrativi delle Regioni che cercano maldestramente di imbrigliare ciò che non potrebbero imbrigliare, distorcendo le leggi anagrafiche e gli strumenti del diritto privato e finendo per alterarne la disciplina, con il risultato di erodere la credibilità e l’intelligibilità del settore turistico locativo.

Sintesi di Informativa ai sensi dell’ART. 13 del D. LGS n°196/2003 (codice in materia di protezione dei dati personali). Studio Polli garantisce ai propri utenti la tutela della privacy nel rispetto della normativa vigente: – non esegue trattamenti occulti né registra dati personali o di preferenze relative alla fruizione dei contenuti del sito; – non identifica né traccia l’identità personale di chi accede al sito. In questo sito non sono raccolti dati personali sensibili. Questo sito internet non utilizza cookies di profilazione. Quindi, secondo la normativa vigente, non è tenuto a chiedere consenso per i cookies tecnici e di analytcs, in quanto necessari a fornire i servizi richiesti.