Il punto essenziale
Dal periodo d'imposta 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi svolte al di fuori dell'attività d'impresa può applicarsi quando nel corso dell'anno sono destinati a locazione breve non più di due appartamenti.
Il contribuente può applicare la cedolare secca al 21% a un immobile scelto in dichiarazione e, in presenza di un secondo immobile, l'aliquota del 26%. Dal terzo appartamento opera la presunzione legislativa di attività imprenditoriale.
Regimi fiscali delle locazioni brevi
Quadro sintetico delle principali modalità di tassazione applicabili alle persone fisiche e alle attività esercitate in forma imprenditoriale.
| Situazione | Regime fiscale | Aliquota o tassazione | IVA | Indicazione generale |
|---|---|---|---|---|
| Un appartamento | Cedolare secca | 21% | Generalmente no | Il regime può applicarsi quando il locatore è una persona fisica e sono rispettati tutti i requisiti delle locazioni brevi. |
| Due appartamenti | Cedolare secca | 21% su un immobile e 26% sull’altro | Generalmente no | Il contribuente individua in dichiarazione l’immobile al quale applicare l’aliquota del 21%. |
| Tassazione ordinaria | IRPEF ordinaria | Progressiva | Generalmente no | Il reddito confluisce nel reddito complessivo ed è assoggettato anche alle addizionali regionale e comunale. |
| Tre o più appartamenti | Reddito d’impresa | Regime d’impresa | Da verificare | Dal 2026 opera la presunzione legislativa di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale. |
| Attività ricettiva | Reddito d’impresa | Secondo il regime adottato | Generalmente sì | Occorre distinguere la semplice locazione dalla prestazione ricettiva organizzata e verificare i servizi effettivamente offerti. |
Attenzione: la tabella fornisce un inquadramento generale. Il numero degli immobili non è l’unico elemento da considerare: organizzazione, continuità e servizi offerti possono incidere sulla qualificazione fiscale dell’attività.
1. Ambito della guida
Questa pagina riguarda l'imposizione sui canoni e sui corrispettivi derivanti da contratti di locazione breve che rientrano nella disciplina fiscale dell'articolo 4 del D.L. 50/2017.
Non devono essere confusi con l'imposta sul reddito:
- l'imposta di soggiorno riscossa per conto del Comune;
- l'IMU e gli altri tributi collegati al possesso dell'immobile;
- gli adempimenti CIN, regionali e statistici;
- la comunicazione degli ospiti tramite Alloggiati Web;
- IVA, contributi e contabilità quando l'attività è esercitata in forma imprenditoriale.
Ogni soggiorno può generare obblighi diversi
La dichiarazione del reddito non sostituisce gli adempimenti amministrativi, di pubblica sicurezza, statistici o relativi all'imposta di soggiorno.
2. Quando una locazione è breve ai fini fiscali?
La disciplina riguarda, in generale, i contratti di locazione di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa.
Il contratto può essere concluso direttamente dalle parti oppure tramite un intermediario, un gestore o un portale telematico.
Locazione turistica e locazione breve non sono sinonimi perfetti
Un contratto può avere finalità turistica secondo le norme civilistiche o regionali, ma non soddisfare tutti i requisiti della speciale disciplina fiscale delle locazioni brevi.
3. Quando è disponibile la cedolare secca?
La cedolare secca può essere applicata alle locazioni brevi quando ricorrono le condizioni previste dalla legge.
- La durata di ogni contratto non supera 30 giorni.
- Non è richiesto un modello contrattuale obbligatorio, anche se la forma scritta è sempre consigliabile.
- L'immobile è abitativo e situato in Italia, comprese le pertinenze locate congiuntamente; rientrano le categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa A/10.
- Possono essere compresi servizi strettamente connessi, come biancheria, pulizia dei locali, Wi-Fi e utenze, purché non siano offerti servizi tipicamente alberghieri.
- Locatore e conduttore sono persone fisiche che agiscono al di fuori di un'attività d'impresa o professionale.
- La disciplina può riguardare anche sublocazioni, comodato oneroso e singole stanze, se ogni contratto rispetta il limite dei 30 giorni.
- Il contratto può essere concluso direttamente o tramite intermediari e piattaforme online.
Requisiti fiscali, non autorizzazione amministrativa
Il rispetto di queste condizioni consente di valutare l'accesso alla disciplina fiscale, ma non sostituisce le verifiche richieste dalla normativa regionale, comunale e di pubblica sicurezza.
4. Attività privata o imprenditoriale?
La cedolare secca è riservata alle persone fisiche che operano fuori dall'attività d'impresa. La classificazione dipende dal numero di appartamenti destinati alle locazioni brevi e dalle modalità concrete di gestione.
| Situazione dal 2026 | Trattamento generale |
|---|---|
| Un appartamento destinato alle locazioni brevi | Può applicarsi il regime non imprenditoriale, se coerente con l'organizzazione effettiva |
| Due appartamenti destinati alle locazioni brevi | Il regime non imprenditoriale può ancora applicarsi, in presenza degli altri requisiti |
| Tre o più appartamenti destinati alle locazioni brevi | Opera la presunzione legislativa di esercizio dell'attività in forma imprenditoriale |
Il limite deve essere verificato per ciascun periodo d'imposta e riguarda gli appartamenti destinati alla locazione breve, non il numero dei contratti o delle prenotazioni ricevute.
La gestione dell'attività in forma di impresa richiede l'apertura della partita IVA e l'iscrizione nel Registro delle imprese tenuto presso la competente Camera di Commercio, nonché, quando ne ricorrono i presupposti, l'iscrizione alla gestione previdenziale INPS.
In questo caso non trova applicazione il regime della cedolare secca, riservato alle locazioni effettuate dalle persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. I proventi derivanti dalle locazioni concorrono, pertanto, alla formazione del reddito d'impresa e sono assoggettati alle relative regole di determinazione e tassazione.
Ai fini IVA, la mera locazione di immobili abitativi è, in linea generale, un'operazione esente ai sensi dell'art. 10 del D.P.R. n. 633/1972. Il locatore che effettua esclusivamente operazioni esenti può optare, ricorrendone i presupposti, per la dispensa dagli adempimenti prevista dall'art. 36-bis del medesimo decreto, evitando gli obblighi di fatturazione e registrazione relativi alle operazioni esenti, fermo restando l'obbligo di fatturazione nei casi espressamente previsti dalla legge.
I contribuenti che esercitano l'attività di locazione breve in forma di impresa possono valutare, qualora ne ricorrano i requisiti e non sussistano cause di esclusione, l'applicazione del regime forfetario previsto dalla Legge n. 190/2014.
In questo caso il reddito imponibile è determinato applicando ai ricavi percepiti nell'anno il coefficiente di redditività del 40%, previsto per le attività dei servizi di alloggio e di ristorazione (divisioni ATECO 55-56). Dal reddito così determinato sono deducibili i contributi previdenziali versati secondo quanto previsto dalla disciplina del regime forfetario.
Sul reddito imponibile, al netto dei contributi previdenziali deducibili, si applica un'imposta sostitutiva con aliquota del 15%, ridotta al 5% per il periodo d'imposta in cui è iniziata l'attività e per i quattro successivi, qualora ricorrano le condizioni previste dalla legge per le nuove attività.
I contribuenti in regime forfetario non addebitano l'IVA sulle operazioni effettuate e non possono detrarre l'IVA assolta sugli acquisti. Devono, tuttavia, emettere fattura elettronica per le operazioni per le quali sussiste l'obbligo di fatturazione.
5. Cos'è la cedolare secca?
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva opzionale applicabile ai redditi derivanti da determinate locazioni abitative. Sostituisce l'IRPEF e le relative addizionali regionale e comunale sul reddito assoggettato al regime.
Per i contratti brevi non soggetti a registrazione in termine fisso, l'opzione viene normalmente esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui il reddito è prodotto.
L'opzione si esercita in dichiarazione
Nella dichiarazione il contribuente sceglie il regime e individua l'unità immobiliare alla quale applicare l'aliquota ridotta del 21%.
6. Aliquote del 21% e del 26%
| Immobile | Aliquota | Modalità |
|---|---|---|
| Un immobile scelto dal contribuente | 21% | La scelta è indicata nella dichiarazione annuale |
| Secondo immobile che rispetta i requisiti | 26% | L'aliquota maggiore si applica all'altra unità |
L'immobile al 21% non deve necessariamente coincidere con quello acquistato, pubblicizzato o locato per primo. La scelta può essere effettuata considerando il risultato fiscale dell'anno.
Il 21% non si applica a entrambi gli immobili
Quando due appartamenti producono redditi da locazione breve, uno solo può beneficiare dell'aliquota del 21%; l'altro è generalmente assoggettato al 26% se viene scelta la cedolare secca.
Calcolo con due appartamenti
Un proprietario persona fisica ricava nell'anno € 12.000 dall'appartamento A e € 9.000 dall'appartamento B. Sceglie di applicare il 21% all'immobile con il reddito maggiore.
Calcolo della cedolare secca
Le eventuali ritenute certificate dagli intermediari devono essere confrontate con l'imposta risultante dalla dichiarazione per determinare il saldo o il credito.
Il calcolo parte dal corrispettivo lordo fiscalmente rilevante
Le commissioni ordinarie trattenute dal portale o dal gestore non riducono automaticamente la base imponibile della cedolare secca. Occorre ricostruire correttamente gli importi lordi.
7. Dal terzo immobile: presunzione di impresa
Dal 2026, quando sono destinati alle locazioni brevi più di due appartamenti nel medesimo periodo d'imposta, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del Codice civile.
Il terzo appartamento cambia il quadro fiscale
In presenza di tre o più appartamenti, il regime privato delle locazioni brevi e la cedolare secca non sono generalmente applicabili. Possono sorgere obblighi di partita IVA, contabilità, contribuzione e ulteriori adempimenti amministrativi.
Anche con uno o due immobili, un'organizzazione strutturata o l'offerta di servizi ulteriori può comunque condurre alla qualificazione dell'attività come impresa sulla base delle circostanze concrete.
8. Tassazione ordinaria IRPEF
Il contribuente che ne possiede i requisiti può scegliere la tassazione ordinaria in alternativa alla cedolare secca. Il reddito confluisce nel reddito complessivo ed è assoggettato alle aliquote IRPEF e alle relative addizionali.
La convenienza dipende dal reddito complessivo, dalle detrazioni e deduzioni disponibili, dalle ritenute subite e, per i soggetti residenti all'estero, dal coordinamento con la fiscalità del Paese di residenza.
La cedolare secca è facoltativa
L'esistenza delle aliquote del 21% e del 26% non obbliga a scegliere il regime sostitutivo. La tassazione ordinaria resta un'alternativa quando è giuridicamente applicabile.
9. Ritenuta applicata da portali e intermediari
Gli intermediari che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni possono essere tenuti ad applicare una ritenuta del 21% e a rilasciare la Certificazione Unica.
La ritenuta non definisce automaticamente l'imposta complessiva. Il suo trattamento dipende dal regime fiscale adottato e dal risultato della dichiarazione dei redditi.
- verificare le Certificazioni Uniche rilasciate da ogni intermediario;
- riconciliare canoni lordi, commissioni, accrediti e ritenute;
- dichiarare tutti i redditi imponibili, anche se già assoggettati a ritenuta;
- indicare correttamente il credito per le ritenute subite.
La ritenuta non sostituisce la dichiarazione
Anche quando Airbnb, Booking.com, un gestore o un altro intermediario applica la ritenuta, il proprietario può essere tenuto a presentare la dichiarazione italiana e a versare il conguaglio.
10. Dichiarazione dei redditi
I redditi derivanti dagli immobili situati in Italia devono essere indicati nella dichiarazione italiana. Il quadro da utilizzare dipende dal titolo in base al quale il contribuente dispone dell'immobile e dalla natura del reddito.
- il proprietario o l'usufruttuario dichiara normalmente il reddito fondiario nel quadro relativo ai fabbricati;
- il sublocatore o il comodatario può dover dichiarare un reddito diverso;
- la scelta della cedolare e dell'immobile al 21% deve essere riportata correttamente;
- le ritenute certificate dagli intermediari devono essere indicate nel quadro appropriato.
Dati normalmente necessari
- codice fiscale e dati del contribuente;
- dati catastali, quota e periodo di possesso;
- corrispettivi lordi distinti per immobile;
- giorni di locazione e contratti stipulati;
- Certificazioni Uniche e ritenute applicate;
- eventuale codice CIN richiesto dai modelli e dalle istruzioni dell'anno;
- scelta tra cedolare secca e tassazione ordinaria.
Dichiarazione e versamenti hanno scadenze diverse
Il saldo e gli eventuali acconti sono normalmente dovuti prima del termine finale di presentazione della dichiarazione. La posizione fiscale deve quindi essere calcolata con adeguato anticipo.
11. Documenti e controlli da conservare
È opportuno predisporre un prospetto annuale separato per ciascun appartamento e riconciliare prenotazioni, permanenze, corrispettivi, cancellazioni, commissioni e ritenute.
- contratti e conferme di prenotazione;
- date di arrivo e partenza degli ospiti;
- corrispettivi lordi prima delle commissioni;
- estratti conto dei portali e dei gestori;
- Certificazioni Uniche degli intermediari;
- prospetti di calcolo della dichiarazione;
- ricevuta di presentazione e modelli F24;
- documentazione utile per la dichiarazione nel Paese di residenza, se diverso dall'Italia.
12. Errori frequenti
- applicare il 21% a entrambi gli appartamenti;
- continuare a utilizzare il vecchio limite di quattro immobili dopo il 2025;
- ritenere che la ritenuta del portale elimini l'obbligo dichiarativo;
- dichiarare soltanto l'importo netto accreditato dal portale;
- confondere l'imposta di soggiorno con l'imposta sul reddito del locatore;
- indicare il reddito nel quadro errato in caso di sublocazione o comodato;
- valutare la posizione fiscale soltanto in prossimità del termine di invio della dichiarazione;
- trascurare gli obblighi fiscali nel Paese estero di residenza.
13. Domande frequenti
Qual è l'aliquota per un solo appartamento?
Se sono rispettati i requisiti e viene scelta la cedolare secca, l'unico appartamento può beneficiare dell'aliquota del 21%.
Come viene tassato il secondo appartamento?
Il secondo immobile che rientra nel regime è generalmente assoggettato alla cedolare secca del 26%.
Posso scegliere quale immobile tassare al 21%?
Sì. L'immobile prescelto viene individuato nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta.
Cosa accade se destino tre appartamenti alle locazioni brevi?
Dal 2026 opera la presunzione legislativa di esercizio dell'attività in forma imprenditoriale.
Uno o due appartamenti possono comunque costituire impresa?
Sì. L'organizzazione dell'attività e i servizi offerti possono condurre alla qualificazione imprenditoriale anche sotto la soglia numerica.
Airbnb versa tutta l'imposta dovuta?
No. La ritenuta applicata dal portale deve essere riconciliata nella dichiarazione con l'imposta effettivamente dovuta.
Le commissioni del portale sono deducibili dalla cedolare?
Le commissioni ordinarie del portale o del gestore non riducono normalmente il corrispettivo lordo assoggettato alla cedolare secca.
Un proprietario residente all'estero deve dichiarare in Italia?
Il reddito prodotto dagli immobili situati in Italia è generalmente imponibile in Italia, anche quando il proprietario risiede all'estero.
Dove si dichiara il reddito da affitti brevi nel modello di dichiarazione?
Occorre distinguere due casi: se il locatore è il proprietario o il titolare di diritto reale, i corrispettivi delle locazioni vanno indicati nel quadro RB del modello Redditi PF o nel quadro B del modello 730. Se il locatore è invece sublocatore o comodatario, i corrispettivi sono considerati redditi diversi e si dichiarano nel quadro RL del modello Redditi PF o nel quadro D del modello 730, con l'opzione per la tassazione ordinaria oppure la cedolare secca.
14. Fonti ufficiali
Modelli, istruzioni, scadenze e chiarimenti possono cambiare. Prima di predisporre la dichiarazione è necessario verificare la normativa e i documenti ufficiali applicabili al periodo d'imposta interessato.
Serve assistenza sulla tassazione?
Studio Polli assiste proprietari italiani ed esteri nella scelta del regime fiscale, nella gestione delle ritenute e nella predisposizione della dichiarazione dei redditi.