1. Definizione di affittacamere
L'affittacamere è una struttura ricettiva extralberghiera, distinta dalla mera locazione di camere o appartamenti.
L'attività di affittacamere è tradizionalmente riferita ai privati che forniscono abitualmente alloggio per mercede, senza esercitare un'azienda alberghiera. Oggi la disciplina concreta è principalmente regionale e comunale, con requisiti e limiti che possono variare sensibilmente da Regione a Regione.
Gli affittacamere sono persone fisiche o giuridiche che offrono alloggio a turisti e ospiti per periodi di breve o media durata, generalmente in immobili che possiedono o gestiscono. L'attività è regolamentata come attività ricettiva extralberghiera e si colloca tra gli affitti tradizionali e le strutture alberghiere.
2. Servizi e natura ricettiva
Oltre al godimento temporaneo della stanza, l'affittacamere può fornire servizi accessori quali somministrazione di acqua e luce, pulizia della stanza, riassetto, cambio della biancheria e altri servizi complementari, nei limiti consentiti dalla normativa regionale.
La giurisprudenza ha più volte evidenziato che l'elemento qualificante dell'attività di affittacamere è la fornitura di servizi accessori. In assenza di tali servizi, il rapporto tende a essere ricondotto nell'ambito della locazione ad uso abitativo o turistico, a seconda del caso concreto.
Tra affittacamere e ospite sussiste, sotto il profilo giuridico, un rapporto di alloggio o ospitalità, diverso dal contratto di locazione abitativa. Di conseguenza non si applicano automaticamente tutte le regole tipiche delle locazioni abitative, come ad esempio la disciplina processuale ordinaria in tema di sfratto.
3. Caratteristiche principali
Struttura, autorizzazioni, servizi e adempimenti.
- Struttura e spazi offerti: l'affittacamere normalmente mette a disposizione camere private, spesso con bagno, all'interno di un immobile o di più appartamenti nello stesso stabile, secondo i limiti regionali.
- Tipologia di attività: può essere svolta in forma professionale o non professionale, ove la normativa regionale lo consenta.
- Autorizzazioni: l'avvio dell'attività richiede in genere una pratica amministrativa presso il Comune o il SUAP, nel rispetto dei requisiti igienico-sanitari, urbanistici e di sicurezza.
- Servizi: possono essere previsti pulizia, cambio biancheria, accoglienza e, in alcuni casi, prima colazione o altri servizi ammessi dalla disciplina locale.
- Adempimenti: restano fermi gli obblighi di comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web, l'eventuale imposta di soggiorno e gli adempimenti fiscali.
4. Differenze con locazioni brevi e B&B
L'affittacamere è più strutturato di una semplice locazione breve, perché presuppone una disciplina ricettiva, un titolo amministrativo e la possibile offerta di servizi. È invece meno strutturato di un albergo, anche se in molte Regioni ne condivide alcuni obblighi essenziali.
La locazione breve, invece, è un contratto di locazione ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, disciplinato fiscalmente dall'art. 4 del D.L. n. 50/2017. Nella locazione breve non devono essere offerti servizi tipicamente alberghieri durante il soggiorno.
Il Bed and Breakfast è un'altra figura ricettiva extralberghiera, normalmente caratterizzata dall'alloggio e dalla prima colazione, secondo le regole stabilite dalla normativa regionale.
5. Quando l'attività diventa imprenditoriale
L'attività può configurarsi come imprenditoriale quando è svolta con organizzazione, continuità, abitualità, presenza di servizi, promozione commerciale strutturata e impiego coordinato di mezzi. In tali casi possono essere necessari partita IVA, iscrizione al Registro delle Imprese e ulteriori adempimenti fiscali e amministrativi.
- Numero di camere o esercizi: i limiti dipendono dalla normativa regionale.
- Continuità e organizzazione: prenotazioni strutturate, servizi regolari e gestione continuativa possono indicare professionalità.
- Servizi aggiuntivi: colazione, lavanderia, accoglienza organizzata e pulizie durante il soggiorno avvicinano l'attività al modello ricettivo.
- Regime fiscale: va valutato caso per caso, distinguendo redditi occasionali, attività commerciale e regime d'impresa.
6. Caso pratico: cinque stanze e locazione breve
Domanda: come privato proprietario di un immobile ad uso abitativo con cinque stanze dotate di bagno, posso affittarle in locazione breve senza fornire servizi aggiuntivi e ricadere nella normativa delle locazioni brevi?
Risposta sintetica: in linea generale, la locazione breve riguarda contratti di durata non superiore a 30 giorni, senza servizi aggiuntivi tipici delle strutture ricettive. Tuttavia, quando l'organizzazione concreta dell'attività assomiglia a una struttura ricettiva, può sorgere il rischio di riqualificazione amministrativa o fiscale.
Occorre quindi verificare attentamente: destinazione urbanistica e catastale, regolamenti regionali e comunali, numero di camere, modalità di promozione, servizi offerti, abitualità dell'attività, eventuale imposta di soggiorno, CIN e comunicazioni Alloggiati Web.
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