Airbnb: commissioni, contratti e aggiornamenti
1. Nuove commissioni Airbnb dal 13 ottobre 2026
Per gli host interessati dal passaggio dal modello di commissioni condivise a quello della commissione unica a carico dell’host, il costo del servizio può essere pari al 15,5% del prezzo della prenotazione. Occorre verificare la percentuale effettiva nel proprio account e nelle fatture Airbnb: non tutti gli host sono necessariamente soggetti alle medesime condizioni.
La commissione unica cambia la distribuzione del costo del servizio tra ospite e proprietario: non equivale automaticamente a un identico aumento del prezzo finale pagato dall’ospite.
2. Formula per mantenere invariato l’incasso dopo le commissioni
Se la precedente commissione dell’host era del 3% più IVA 22% e quella nuova è del 15,5% più IVA 22%, la formula è:
Equivalente: Nuova tariffa = Vecchia tariffa × 0,9634 ÷ 0,8109
Esempio: 90 euro a notte
| Voce | Prima | Dopo |
|---|---|---|
| Tariffa | 90,00 € | 106,93 € |
| Commissione base | 3% | 15,5% |
| Commissione e IVA (incidenza) | 3,66% | 18,91% |
| Incasso dopo commissioni e IVA | circa 86,71 € | circa 86,71 € |
Risultato: da 90,00 € a 106,93 €, cioè +18,81% circa. Arrotondando, la tariffa può essere fissata a 107 €. Gli arrotondamenti di fattura possono produrre differenze di pochi centesimi.
3. Cedolare secca: attenzione all’aumento della base imponibile
Per le locazioni brevi dei privati, la commissione trattenuta da Airbnb e la relativa IVA non sono normalmente deducibili dal canone assoggettato a cedolare secca. Se il canone contrattuale passa da 90 a 106,93 euro, aumenta anche la base imponibile, a parità di altre condizioni.
Ad esempio, applicando una cedolare del 21% sull’intero corrispettivo, l’imposta teorica passa da 18,90 € a circa 22,46 € per notte. La formula del paragrafo precedente non neutralizza questo maggiore carico fiscale.
La ritenuta del 21% eventualmente operata dall’intermediario è un meccanismo di prelievo e va distinta dal calcolo della commissione e dall’imposta definitiva dovuta in dichiarazione.
4. Contratti Airbnb: cosa cambia dal 20 novembre 2026
La politica Airbnb «Limitazione dei contratti e di altri requisiti imposti dall’host» distingue espressamente le prenotazioni effettuate prima del 20 novembre 2026 da quelle effettuate a partire dal 20 novembre 2026. Conta la data della prenotazione, non la data del soggiorno.
Prenotazioni effettuate prima del 20 novembre 2026
Secondo la precedente politica Airbnb, l’host poteva in generale chiedere all’ospite di firmare un contratto separato, purché ne comunicasse i termini effettivi nella descrizione dell’annuncio e quelli completi nella conversazione con l’ospite. Se le condizioni non erano state comunicate prima della prenotazione, l’ospite poteva rifiutare la firma e chiedere la cancellazione con rimborso totale.
Prenotazioni effettuate dal 20 novembre 2026
In linea generale l’host non può imporre un contratto o un contratto di locazione separato, salvo che il documento sia:
- richiesto dalla legge applicabile o da pertinenti norme condominiali o di sicurezza dell’edificio;
- necessario per un servizio opzionale;
- relativo a un soggiorno di almeno 28 notti;
- relativo a un alloggio Luxe.
Le condizioni del contratto consentito devono essere pertinenti al soggiorno, conformi alle politiche Airbnb e pubblicate nella sezione dedicata dell’annuncio. Airbnb può chiedere di dimostrare il motivo dell’eccezione. La firma è raccolta dall’host: Airbnb non firma per l’ospite e non fa rispettare il contratto.
Come caricare un contratto consentito
La nuova politica limita anche la richiesta di documenti e dati personali e l’obbligo di registrarsi su siti o app esterni. Sono previste eccezioni per obblighi di legge e per facilitare la firma di un contratto consentito. L’host deve spiegare prima della prenotazione quali informazioni richiede e perché, raccogliendo solo quelle necessarie e proteggendole adeguatamente. Gli obblighi italiani di identificazione e comunicazione degli alloggiati devono essere valutati separatamente, senza presumere che Airbnb autorizzi la conservazione indiscriminata di copie dei documenti.
Fonti: politica Airbnb n. 4169 e guida operativa n. 2824, consultate il 21 ottobre 2026.
5. Contratto di locazione turistica e normativa italiana
Occorre distinguere tra esistenza e forma del contratto, registrazione fiscale e condizioni contrattuali della piattaforma. Una prenotazione online può documentare l’accordo, ma la sua sufficienza rispetto agli eventuali requisiti di forma applicabili alla specifica locazione va valutata caso per caso.
Il rapporto tra l’art. 1, comma 4, della legge 431/1998, l’esclusione delle locazioni turistiche da parte della stessa legge e il rinvio al Codice civile contenuto nell’art. 53 del Codice del turismo è oggetto di questioni interpretative. Non è prudente affermare in via generale che ogni soggiorno turistico breve richieda necessariamente una firma separata oppure che la prenotazione Airbnb sostituisca sempre un contratto scritto.
L’assenza dell’obbligo ordinario di registrazione per determinate locazioni non va confusa con la questione della forma contrattuale. Airbnb, nella sua guida sull’ospitalità responsabile in Italia, continua inoltre a raccomandare la stipula di un contratto di locazione turistica.
Per un modello di riferimento consulta la modulistica dei contratti di locazione turistica.
6. Indicazioni operative per i proprietari
- Controllare la commissione effettiva e l’IVA indicata nelle fatture Airbnb.
- Ricalcolare la tariffa distinguendo il netto dopo commissioni dal netto dopo imposte.
- Verificare se il contratto separato è effettivamente richiesto dalla normativa applicabile alla locazione.
- Per le prenotazioni dal 20 novembre 2026, se ricorre una delle eccezioni Airbnb, pubblicare il contratto in PDF nella sezione dedicata dell’annuncio prima della prenotazione; per quelle precedenti, rispettare le condizioni della politica precedente.
- Non inserire dati personali degli ospiti nel PDF pubblicamente visibile e rispettare le regole sulla privacy.
- Conservare prenotazione, condizioni accettate, documenti fiscali e prova degli adempimenti obbligatori.
7. Fonti e approfondimenti
- Airbnb – Limitazione dei contratti e di altri requisiti imposti dall’host
- Airbnb – Aggiungere un contratto all’annuncio
- Airbnb – Ospitare responsabilmente in Italia
- Normativa sulle locazioni brevi – LocazioniBrevi.net
- Contratto di locazione turistica – Modulistica
Approfondimento informativo aggiornato al 21 ottobre 2026. Le condizioni economiche e le regole di piattaforma devono essere verificate sui documenti applicabili al singolo account.