Sublocazioni nelle locazioni brevi
1. Sublocazione
La sublocazione o il comodato nell’ambito delle locazioni brevi, cioè contratti di durata non superiore a 30 giorni ai sensi dell’articolo 4 del D.L. 50/2017, richiedono attenzioni specifiche dal punto di vista legale e fiscale. Questa guida offre una panoramica dei principali aspetti da considerare: consenso del locatore, responsabilità civili e obblighi fiscali.
L'articolo 2 della Legge n. 392/1978 consente al conduttore di un contratto di locazione di sublocare totalmente o parzialmente l'immobile, nei limiti previsti dalla legge e dal contratto principale.
Il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario, il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati.
Le principali caratteristiche della sublocazione nell'ambito delle locazioni brevi.
a. Consenso del locatore
- La sublocazione totale richiede il consenso scritto del proprietario.
- Per la sublocazione parziale, salvo patto contrario, occorre comunicazione scritta con dati del subconduttore, durata e spazi interessati.
b. Durata del contratto
La sublocazione non può avere durata superiore a quella del contratto di locazione principale.
c. Responsabilità del sublocatore
L’inquilino che subloca resta responsabile nei confronti del proprietario per il pagamento del canone principale, la manutenzione, il rispetto delle condizioni contrattuali e la restituzione dell’immobile.
d. Aspetti fiscali
- I redditi da sublocazione sono considerati redditi diversi.
- È possibile optare per la cedolare secca al 21% se ricorrono le condizioni del D.L. 50/2017.
- Il sublocatore o comodatario è il titolare del reddito e deve dichiararlo.
e. Rischi in caso di irregolarità
La sublocazione senza consenso, quando richiesto, può comportare richiesta di rilascio, risoluzione del contratto principale e risarcimento danni a favore del locatore.
Adempimenti per i sublocatori nelle locazioni brevi
- 📄 Verifica del contratto principale: controllare se il contratto consente la sublocazione o richiede autorizzazione.
- ✍️ Consenso del locatore: ottenere autorizzazione scritta dal proprietario quando necessaria.
- 📑 Contratto di sublocazione: predisporre un accordo chiaro su durata, corrispettivo, obblighi e responsabilità.
- 💰 Adempimenti fiscali: dichiarare i redditi da sublocazione e valutare cedolare secca o tassazione ordinaria.
- ⚖️ Responsabilità contrattuale: garantire il rispetto delle condizioni previste dal contratto principale.
2. Imposte dirette nella sublocazione
Cosa prevede la normativa in tema di locazioni brevi con riferimento alla sublocazione.
Decreto Legge n. 50 del 2017
Reddito fondiario vs reddito diverso
| Situazione | Tipo di reddito | Dichiarazione | Deduzioni |
|---|---|---|---|
| Prima locazione | Reddito fondiario | Per competenza | Deduzione forfetaria del 5% del canone annuale, salvo cedolare secca. |
| Sublocazione | Reddito diverso | Per cassa | Deduzione analitica delle spese inerenti, se in tassazione ordinaria. |
In tema di locazioni brevi, il D.L. 50/2017 contiene una specifica disposizione riguardante sublocazioni e comodati: il comma 3 dell'articolo 4 consente di optare per la cedolare secca anche sui corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso stipulati dal comodatario aventi per oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi.
Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1.
In via ordinaria, nell'ipotesi di sublocazioni, i redditi scaturenti dai contratti sono da indicare tra i redditi diversi, quadro RL della dichiarazione. Il comma 3 dell'articolo 4 del D.L. 50/2017 ha tuttavia previsto una deroga: quando l'inquilino è autorizzato a subaffittare la casa, i corrispettivi dei contratti brevi di sublocazione possono essere assoggettati a cedolare secca e, nel caso intervengano intermediari anche online, sono soggetti alla ritenuta del 21%.
Il D.L. 50/2017 ha previsto che i proventi di questi contratti possono essere sottoposti alla cedolare secca sugli affitti, pur restando qualificati come “redditi diversi” e non come redditi fondiari.
3. Domande frequenti
Il sublocatore che opta per la cedolare secca può scomputare spese inerenti nel quadro RL?
Se il sublocatore opta per la cedolare secca in dichiarazione, non è ammessa alcuna deduzione a titolo di spesa: la base imponibile è costituita dall'intero corrispettivo lordo pattuito con l'ospite, escluse le spese per servizi accessori quando sostenute direttamente dal conduttore oppure riaddebitate sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.
La cedolare secca può essere applicata in tutti i tipi di contratti di sublocazione?
No. La cedolare secca si applica ai redditi diversi solo nell'ambito delle locazioni brevi disciplinate dall'articolo 4 del D.L. 50/2017, alle condizioni previste dalla norma.
Come vengono tassati i canoni in presenza di sublocazione?
La prima locazione produce reddito fondiario, tassato per competenza. La sublocazione produce reddito diverso, ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR, tassato per cassa, con deduzione analitica delle spese specificamente inerenti se il sublocatore applica la tassazione ordinaria IRPEF.
Il sublocatore deve registrare i contratti di locazione breve da lui gestiti?
Il contratto di sublocazione deve essere registrato se ha durata superiore a 30 giorni. Non è invece prevista la registrazione obbligatoria se la durata non supera i 30 giorni complessivi nell'anno tra le stesse parti, secondo la disciplina generale applicabile alle locazioni brevi.