Il punto essenziale
Il regolamento comunale, in vigore dal 31 maggio 2025, richiede normalmente una autorizzazione quinquennale per ogni unità immobiliare destinata a locazione turistica breve e l'iscrizione nel Registro comunale.
Dal 21 giugno 2026 non è più possibile avviare nuove attività nelle sottozone A1, A3 e A4 della Zona A del Piano Operativo di Firenze.
1. Quadro normativo
Il Comune di Firenze ha approvato il Regolamento per le locazioni turistiche brevi con deliberazione del Consiglio comunale n. 27 del 5 maggio 2025. Il testo è entrato in vigore il 31 maggio 2025.
Il regolamento attua l'articolo 59 della Legge regionale Toscana 31 dicembre 2024, n. 61, che consente ai capoluoghi di provincia e ai Comuni ad alta densità turistica di introdurre criteri, limiti territoriali e un regime autorizzatorio.
Con deliberazione del Consiglio comunale n. 28 del 4 giugno 2026 il regolamento è stato modificato e integrato. Le nuove disposizioni sono entrate in vigore il 21 giugno 2026.
Legittimità del regolamento
Il TAR Toscana, con sentenza n. 925 del 14 maggio 2026, ha respinto i ricorsi contro il regolamento comunale, confermando la legittimità dell'impianto autorizzatorio adottato dal Comune.
2. Le novità entrate in vigore nel 2026
- estensione del divieto di avvio di nuove attività alle sottozone A3 e A4;
- conferma del divieto già applicabile alla sottozona A1;
- esclusione della sottozona A2 dal nuovo blocco territoriale;
- aggiornamento del testo comunale con deliberazione n. 28 del 4 giugno 2026;
- entrata in vigore delle nuove disposizioni il 21 giugno 2026.
Acquisto dell'immobile e aspettative di reddito
L'acquisto di un appartamento non attribuisce automaticamente il diritto di destinarlo a locazione turistica breve. Prima dell'acquisto è indispensabile verificare la sottozona urbanistica e l'ammissibilità di una nuova autorizzazione.
3. Ambito di applicazione
Il regolamento riguarda le locazioni basate su un contratto di locazione a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulato per finalità turistiche, anche tramite intermediari o portali telematici.
Restano distinte le strutture ricettive, come affittacamere, bed and breakfast e case e appartamenti per vacanze, che seguono una disciplina amministrativa diversa.
Porzione dell'abitazione principale
Il regolamento non si applica alla locazione breve di una porzione dell'unità immobiliare nella quale il locatore ha residenza e domicilio, né alla locazione di un singolo locale nella stessa unità, nei limiti previsti dalla normativa regionale vigente.
4. Zone A1, A3 e A4
| Sottozona | Situazione dal 21 giugno 2026 | Indicazione pratica |
|---|---|---|
| A1 | Divieto di avvio di nuove locazioni turistiche brevi. | Comprende il nucleo storico già soggetto alle limitazioni. |
| A2 | Non inclusa nel nuovo blocco generalizzato. | Resta necessaria la verifica di tutti gli altri requisiti e dell'autorizzazione. |
| A3 | Divieto di avvio di nuove locazioni turistiche brevi. | Limitazione estesa dal regolamento modificato nel 2026. |
| A4 | Divieto di avvio di nuove locazioni turistiche brevi. | Limitazione estesa dal regolamento modificato nel 2026. |
La verifica deve essere compiuta utilizzando la cartografia e gli strumenti urbanistici ufficiali del Comune. L'indirizzo postale o il quartiere non sono sempre sufficienti per identificare correttamente la sottozona.
5. Autorizzazione quinquennale e Registro comunale
Per le attività soggette al regolamento è necessaria un'autorizzazione comunale valida cinque anni per ciascuna unità immobiliare. Il rilascio comporta l'iscrizione nel Registro comunale delle locazioni turistiche brevi.
Elementi normalmente richiesti
- dati del proprietario o del soggetto legittimato;
- indirizzo, dati catastali e titolo di disponibilità;
- planimetria e documentazione tecnica;
- attestato di prestazione energetica, ove richiesto;
- dichiarazioni sulla conformità urbanistica, edilizia, catastale e impiantistica;
- informazioni relative a CIN e ad altri identificativi già attribuiti;
- ricevuta dell'imposta di bollo da € 16,00;
- documentazione antimafia per imprese e società, quando prevista.
L'istanza si presenta attraverso il servizio online del Comune, con accesso mediante SPID, CIE o CNS.
6. Moratoria per le unità già destinate nel 2024
Le unità immobiliari già regolarmente destinate, nel corso del 2024, alla locazione turistica breve beneficiano di una moratoria di tre anni dall'entrata in vigore del regolamento, quindi fino al 31 maggio 2028.
Non è una sanatoria automatica
La moratoria presuppone che l'attività fosse effettivamente e regolarmente esercitata nel 2024. Devono poter essere documentati gli adempimenti compiuti e restano applicabili CIN, pubblica sicurezza, flussi turistici, imposta di soggiorno e requisiti nazionali e regionali.
7. Requisiti dell'immobile e dell'attività
- destinazione e requisiti propri della civile abitazione;
- superficie minima dell'alloggio non inferiore a 28 m², salvo la disciplina applicabile al caso concreto;
- conformità edilizia, urbanistica, catastale e igienico-sanitaria;
- impianti conformi e condizioni di sicurezza e salubrità;
- dispositivi di rilevazione e antincendio richiesti dalla normativa nazionale;
- assenza di servizi tipici delle strutture ricettive incompatibili con la semplice locazione;
- rispetto delle regole condominiali e delle norme sulla quiete pubblica.
8. Percorso operativo
- Verificare la sottozona urbanistica e la possibilità di avviare una nuova attività.
- Controllare la conformità tecnica e amministrativa dell'immobile.
- Presentare la comunicazione o la pratica prevista dalla disciplina regionale.
- Richiedere l'autorizzazione quinquennale al Comune di Firenze, quando necessaria.
- Acquisire o aggiornare il CIN tramite la BDSR del Ministero del Turismo.
- Esporre il CIN e inserirlo negli annunci e nei materiali promozionali.
- Comunicare gli ospiti tramite Alloggiati Web.
- Trasmettere i flussi turistici attraverso il canale territoriale competente.
- Registrarsi e adempiere agli obblighi dell'imposta di soggiorno comunale.
Adempimenti autonomi
Autorizzazione comunale, CIN, Alloggiati Web, flussi statistici e imposta di soggiorno sono procedure diverse. Il completamento di una non sostituisce le altre.
9. Controlli e sanzioni
Il Comune può verificare le dichiarazioni, i requisiti dell'immobile, la regolarità dell'autorizzazione e il rispetto delle limitazioni territoriali.
Il regolamento prevede sanzioni amministrative da € 1.000 a € 10.000 per le violazioni comunali, ferme restando le ulteriori sanzioni previste dalla normativa nazionale e regionale.
Possono inoltre verificarsi diniego, decadenza o revoca dell'autorizzazione, secondo la natura della violazione e il testo vigente del regolamento.
10. Fonti ufficiali e servizi
11. Domande frequenti
Serve l'autorizzazione per una nuova attività?
È possibile iniziare una nuova attività nella Zona A?
Chi affittava già nel 2024 deve chiedere subito l'autorizzazione?
Il CIN è sufficiente per operare?
Il regolamento è stato annullato dal TAR?
Serve una verifica sul caso concreto?
La disciplina fiorentina richiede una valutazione coordinata della zona urbanistica, della data di avvio, della conformità dell'immobile e degli adempimenti comunali, regionali e nazionali.
Richiedi una consulenza