Il punto essenziale
In Umbria la locazione turistica non è una struttura ricettiva. La legge regionale consente la procedura non imprenditoriale, con comunicazione al SUAPE, fino a quattro unità; la forma imprenditoriale richiede invece una SCIA. Questo limite regionale va distinto dalla disciplina fiscale nazionale: per le locazioni brevi la presunzione di imprenditorialità opera quando sono destinati alla locazione più di quattro appartamenti nel periodo d'imposta. Il riferimento a due appartamenti riguarda l'aliquota della cedolare secca, non la soglia di impresa.
1. Quadro normativo regionale
La disciplina regionale di riferimento è la Legge regionale Umbria 28 ottobre 2024, n. 23, “Legge regionale in materia di turismo”. La legge ha sostituito la precedente disciplina organica contenuta nella L.R. n. 8/2017.
La nuova legge disciplina l'organizzazione turistica regionale, le strutture ricettive, le locazioni turistiche, la banca dati regionale Turismatica, i codici identificativi e gli obblighi di comunicazione dei dati.
Turismatica è la banca dati regionale
La L.R. n. 23/2024 istituisce formalmente la banca dati regionale ricognitiva delle strutture ricettive e delle locazioni turistiche, denominata Turismatica.
2. Che cosa si intende per locazione turistica
La locazione turistica riguarda immobili abitativi concessi in locazione per finalità turistiche, senza organizzazione e senza i servizi tipici delle strutture ricettive.
Quando il contratto ha durata non superiore a trenta giorni e ricorrono le condizioni dell'articolo 4 del D.L. n. 50/2017, può rientrare anche nella definizione fiscale nazionale di locazione breve.
Non è una casa vacanze
La locazione turistica non può utilizzare denominazioni proprie delle strutture ricettive, come “casa vacanze”, “B&B”, “affittacamere” o “residence”, se non possiede il relativo titolo amministrativo.
3. Forma non imprenditoriale e imprenditoriale
Per evitare errori occorre separare il piano amministrativo regionale da quello fiscale nazionale. Le due discipline utilizzano entrambe il numero di unità, ma con finalità diverse.
| Regola | Soglia | Effetto principale |
|---|---|---|
| Legge regionale Umbria | Fino a quattro unità immobiliari per la procedura non imprenditoriale. | Comunicazione al SUAPE; per la forma imprenditoriale si presenta la SCIA. |
| Disciplina fiscale nazionale delle locazioni brevi | La presunzione di imprenditorialità scatta oltre quattro appartamenti per periodo d'imposta. | Dal quinto appartamento l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale. |
| Cedolare secca | Aliquota del 21% per un immobile scelto dal contribuente; 26% per gli altri immobili locati con contratti brevi. | La presenza di due appartamenti non determina, da sola, l'obbligo di impresa. |
Attenzione alla soglia dei due appartamenti
La soglia di due immobili viene spesso richiamata in modo impreciso. In realtà riguarda il passaggio dal 21% al 26% della cedolare secca sugli immobili ulteriori rispetto a quello scelto dal contribuente. Non sostituisce la soglia nazionale di oltre quattro appartamenti prevista per la presunzione di attività imprenditoriale.
Anche sotto le soglie numeriche, l'attività può comunque essere qualificata come impresa quando presenta un'organizzazione stabile e professionale. La valutazione deve quindi considerare il caso concreto, non soltanto il numero degli alloggi.
4. Comunicazione o SCIA al SUAPE
Locazione non imprenditoriale
Entro il limite e alle condizioni previste dalla legge regionale, il locatore comunica al SUAPE del Comune competente l'ubicazione delle unità, i dati catastali, la capacità ricettiva, il periodo di locazione e la sussistenza dei requisiti urbanistici e igienico-sanitari.
Il SUAPE trasmette la comunicazione alla Regione, che aggiorna gli elenchi e la banca dati Turismatica.
Locazione imprenditoriale
Chi esercita l'attività in forma imprenditoriale presenta una SCIA al SUAPE. La modulistica regionale distingue espressamente la scheda anagrafica della locazione non imprenditoriale dalla SCIA per la locazione breve o turistica imprenditoriale.
Variazioni e cessazione
Le variazioni dei dati comunicati, la sospensione o la cessazione devono essere gestite con la modulistica e le modalità indicate dal SUAPE competente.
5. CIR regionale e CIN nazionale
L'inserimento della singola unità abitativa nella banca dati Turismatica comporta l'attribuzione del Codice identificativo regionale (CIR). Il CIR costituisce il presupposto per individuare correttamente l'alloggio nella BDSR e ottenere il Codice identificativo nazionale (CIN).
- il CIR è associato alla singola unità abitativa;
- il CIN si richiede tramite la BDSR del Ministero del Turismo;
- il CIN deve essere esposto all'esterno dello stabile, nel rispetto dei vincoli urbanistici e paesaggistici;
- il CIN deve essere indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato;
- il CIN non sostituisce la comunicazione al SUAPE, Turismatica o Alloggiati Web.
Annuncio senza CIN
La mancanza del CIN o la mancata esposizione e indicazione negli annunci espone alle sanzioni previste dall'articolo 13-ter del D.L. n. 145/2023.
6. Turismatica e comunicazione dei flussi turistici
L'adesione a Turismatica è obbligatoria per le strutture ricettive e per le locazioni turistiche. La piattaforma viene utilizzata per il censimento regionale e per la trasmissione dei dati relativi agli arrivi e alle partenze degli ospiti.
I dati del movimento turistico devono essere inseriti con le modalità e nei termini indicati dalla Regione. La trasmissione telematica mensile deve essere completata anche nei periodi senza movimento quando il sistema richiede la dichiarazione di assenza ospiti.
Controllare la scadenza operativa
Le istruzioni regionali hanno tradizionalmente previsto la comunicazione entro il giorno 5 del mese successivo. Prima dell'invio è opportuno verificare nella piattaforma Turismatica il termine vigente e le eventuali modifiche operative.
7. Comunicazione degli ospiti alla Pubblica sicurezza
Le generalità delle persone alloggiate devono essere trasmesse alla Questura territorialmente competente esclusivamente tramite Alloggiati Web.
- entro 24 ore dall'arrivo per i soggiorni ordinari;
- all'arrivo quando il soggiorno dura meno di 24 ore;
- per tutte le persone ospitate, compresi i minori;
- nel rispetto delle istruzioni di accreditamento della Questura competente.
Alloggiati Web e Turismatica sono adempimenti diversi: il primo riguarda la Pubblica sicurezza, il secondo la statistica turistica regionale.
8. Requisiti dell'immobile e sicurezza
L'unità destinata alla locazione deve essere legittimamente utilizzabile come abitazione e rispettare i requisiti urbanistici, edilizi, catastali, igienico-sanitari e di sicurezza previsti dalla normativa.
- impianti conformi e correttamente mantenuti;
- rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio nei casi previsti;
- estintori portatili conformi alla disciplina nazionale;
- capacità ricettiva coerente con superfici e requisiti dell'alloggio;
- assenza di servizi alberghieri incompatibili con la semplice locazione;
- rispetto del regolamento condominiale e delle norme sulla quiete.
9. Imposta di soggiorno
Quando il Comune ha istituito l'imposta di soggiorno, il locatore deve rispettare il relativo regolamento comunale. Gli obblighi possono comprendere la registrazione sul portale comunale, la riscossione dell'imposta, il rilascio della quietanza, i riversamenti periodici e le dichiarazioni previste.
Tariffe, esenzioni, scadenze e modalità di pagamento non sono uniformi in tutta l'Umbria e devono essere verificate presso il Comune in cui si trova l'alloggio.
10. Checklist operativa
- Verificare la conformità urbanistica, edilizia, catastale e igienico-sanitaria dell'immobile.
- Stabilire se l'attività sarà non imprenditoriale o imprenditoriale.
- Presentare la comunicazione o la SCIA al SUAPE competente.
- Controllare l'inserimento dell'unità in Turismatica e l'attribuzione del CIR.
- Richiedere il CIN tramite la BDSR.
- Esporre il CIN e inserirlo negli annunci.
- Attivare Alloggiati Web presso la Questura competente.
- Trasmettere i flussi turistici tramite Turismatica.
- Verificare l'imposta di soggiorno comunale.
- Predisporre contratto, informativa e documentazione fiscale.
11. Fonti ufficiali e servizi
12. Domande frequenti
Quante unità posso locare senza impresa?
Con due appartamenti divento automaticamente imprenditore?
Il CIR deve essere indicato negli annunci?
La locazione turistica può chiamarsi casa vacanze?
Turismatica sostituisce Alloggiati Web?
Serve la SCIA per una sola abitazione?
Serve una verifica sul caso concreto?
La procedura dipende dal numero di unità, dall'organizzazione concreta dell'attività, dal Comune competente e dalla conformità dell'immobile.
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