Gli adempimenti del locatore

La locazione per periodi di settimane o pochi giorni è regolata dal Codice civile ed è assimilabile agli affitti per finalità turistiche. Nell’arco di un anno, il locatore ha la possibilità di stipulare uno o più contratti di affitto ad uso turistico. Se il tempo complessivo non è superiore ai 30 giorni, allora il proprietario non è tenuto a registrare i contratti e dunque non deve pagare l’imposta di registro e di bollo.

Se invece il tempo è superiore ai 30 giorni, il proprietario sarà obbligato a registrare tutti i contratti, pagando l’imposta di registro del 2% sul canone percepito e concordato. I contratti con finalità turistiche sono accordi liberi sotto il profilo della determinazione del canone e, pur non essendo soggetti all'obbligo di registrazione, prevedono l’obbligatorietà della forma scritta.

Infatti è sempre consigliabile fare una pattuizione scritta per mettere nero su bianco le regole relative alla permanenza dell’inquilino e prevedendo una penale per ogni giorno di ritardata consegna. Inoltre è bene farsi dare una cauzione a copertura di eventuali danni causati all’immobile.
Mettere nero su bianco le regole relative alla permanenza dell’inquilino serve a prevenire contestazioni e a scongiurare controversie legali.
Inoltre ci si protegge da spiacevoli sorprese,evitando, per esempio, che il conduttore si trattenga nell’immobile oltre il tempo concordato.

Nel contratto occorre indicare:

• le caratteristiche dell’immobile;
• la durata del soggiorno;
• l’importo pattuito;
• la caparra (è sempre consigliabile richiederla a titolo di garanzia)

E’ poi bene specificare gli orari di arrivo e di partenza, la restituzione della caparra e la modalità di annullamento della prenotazione.

Secondo le norme di legge, nel periodo della locazione è il conduttore che risponde di eventuali danni. Ciò nonostante, è sempre bene coprirsi con un’assicurazione danni, anche sulla responsabilità civile contro gli infortuni del locatario.

Anche all’inquilino conviene chiedere un contratto per iscritto, per evitare controversie. Se viene richiesto un anticipo sull’affitto e non è specificato nel contratto che non si tratta di caparra, vuol dire che si tratta di acconto: questo vuol dire che, in caso in cui l’accordo non vada a buon fine, se ne deve pretendere la restituzione.

Alla consegna dell’immobile, occorre controllare subito che non manchino mobili e suppellettili descritti nel verbale di consegna. Se si riscontrano vizi, occorre comunicarlo subito: se l’inquilino non ne era a conoscenza avrà diritto a risolvere il contratto o chiedere una riduzione dell’affitto. La richiesta di un deposito cauzionale va specificato nel contratto e l’inquilino ha diritto ad una ricevuta. Alla fine del soggiorno, se il proprietario non ha riscontrato danni all’immobile,l’inquilino dovrà pretendere la restituzione del deposito

Nel caso in cui la locazione abbia una durata fino a 30 giorni, non è richiesta, come sopra precisato, la registrazione del contratto, mentre la comunicazione di inizio locazione all’Autorità locale di Pubblica Sicurezza permane entro 24 ore successive all'arrivbo degli ospiti, avvalendosi di mezzi informatici o telematici.

Con circolare n. 0004023 del 26 giugno 2015, il Ministero dell’Interno ha previsto che gli obblighi previsti dall’art. 109 TULPS relativamente alla comunicazione degli alloggiati presso le strutture ricettive si estendono anche ai casi delle cd “locazioni pure” (ex art.1571 e ss Cod. Civ. ed ex l. 431/1998) di appartamenti ad uso abitativo per le classiche brevi permanenze turistiche o anche più lunghe, legate a motivi di lavoro o studio.

Le comunicazioni attraverso le schedine cartacee consegnate fisicamente alla Questura sono state eliminate con l'attivazione del Portale Alloggiati Web da parte del Ministero dell'Interno.

Quindi, oltre ai gestori professionali di strutture ricettive, anche coloro che provvedono a locazioni temporanee in maniera non professionale – sprovvisti quindi di SCIA o Partita IVA – devono provvedere alle comunicazioni all’Autorità di P.S. nelle modalità previste dall’art. 109 TULPS R.D. 773/1931 e dal D.M. 7 gennaio 2013, ossia tramite il Portale Alloggiati web della Questura per la comunicazione dei dati degli ospiti.

Il comma 2 dell'articolo 13-quater DL 34/2019 ha previsto che:
tutti i dati relativi alla generalità degli alloggiati raccolti dalle Questure per finalità di pubblica sicurezza (art. 109 del TULPS), riferiti:
• sia ai clienti delle strutture ricettive
• sia ai conduttori di immobili in locazione breve (cfr Decreto Sicurezza DL 113/2018)
siano resi disponibili anche all'Agenzia delle Entrate.

I dati così raccolti, assieme a quelli forniti nelle Comunicazioni annuali CU degli intermediari immobiliari, possono essere utilizzati dall'Agenzia delle Entrate per l'analisi dei rischi circa la correttezza degli adempimenti fiscali.
L'Agenzia delle Entrate può quindi utilizzare questa banca dati ai fini del controllo dei corrispettivi percepiti per le locazioni brevi da parte dei locatori, ma anche ai fini del controllo della capacità reddituale degli utenti.

Il comma 7 dell'articolo 4 del Decreto Legge 50/2017 stabilisce che:
A decorrere dall'anno 2017 gli enti che hanno facoltà di applicare l'imposta di soggiorno ai sensi dell'articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e il contributo di soggiorno di cui all'articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, possono, in deroga all'articolo 1, comma 26, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, e all'articolo 1, comma 169, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, istituire o rimodulare l'imposta di soggiorno e il contributo di soggiorno medesimi.

Il decreto legge 50/2017 prevede al comma 7 dell'articolo 4 la possibilità che tutti i Comuni possano istituire la tassa di soggiorno oppure, nel caso essa sia già presente, rimodularla.

Questo in deroga a quanto stabilito dalla legge di stabilità 2016 che aveva sospeso, per gli anni 2016 e 2017, l'efficacia delle deliberazioni comunali in cui si prevedono aumenti dei tributi.

Prima dell'entrata in vigore del Decreto legge 50/2017, vale a dire fino al 22 giugno, la tassa di soggiorno invece, era dovuta solo nel caso di attività svolta in maniera professionale, quindi, nel caso degli affitti brevi, da parte di coloro che svolgono l'attività di B&B e CAV case vacanze, ossia strutture organizzate e per le quali è necessaria la relativa licenza.

Il locatore di un immobile destinato a locazione breve, senza gestione imprenditoriale, deve verificare presso l'Ufficio Tributi del proprio Comune l'obbligatorietà o meno del pagamento della tassa di soggiorno e in caso positivo i relativi adempimenti dichiarativi.

Gli obblighi di natura statistica sui Portali regionali

I gestori delle strutture extralberghiere, incluse le locazioni brevi, gestite in forma imprenditoriale o non imprenditoriale, hanno l'obbligo di tramettere periodicamente i dati relativi ai soggiorni degli ospiti per fini statistici, sulla base di quanto prescrive il regolamento UE n. 692/2011 e all'articolo 17 del Codice del Turismo.

Tale comunicazione deve avvenire per via telematica tramite i Portali Regionali. L'utente procede alla propria registrazione, ottenendo le credenziali di accesso. La periodicità delle comunicazioni varia in base ai regolamenti regionali.

La lista delle strutture ricettive obbligate ad esporre il CIN

Le disposizioni del DL 50/2017 si applicano anche nel caso di sublocazione e contratto di comodato, ossia nel caso di contratti che non sono stipulati dal proprietario dell'immobile ma da chi lo utilizza in base ad un contratto di locazione o di comodato.

Vedi l'apposita pagina destinata alla sublocazione e al comodato.

Sono previste apposite sanzioni per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione dei suddetti obblighi di identificazione:
• per la mancata richiesta del CIN la sanzione prevista varia da € 800 a € 8.000;
• per la mancata esposizione o indicazione negli annunci la sanzione varia da € 500 a € 5.000.

Nel prospetto seguente si indicano le varie tipologie di sanzioni, con l'avvertenza che se lo stesso fatto è già sanzionato dalla normativa regionale, quest'ultima prevale sulle sanzioni sopra indicate.
Fonte: Il Sole24ore del 24-09-2024

Obblighi relativi al CIN

Decorrenza 2025

• Il CIN è un codice univoco e identificativo per ogni immobile adibito a locazioni brevi.

• L’acquisizione del CIN è obbligatoria a partire da gennaio 2025 per le strutture già operative.

• Il CIN deve essere esposto all’esterno dell’immobile e in ogni annuncio di locazione.

• Il codice regionale eventualmente già assegnato non scompare, ma si affianca al CIN.

• Il CIN favorisce la trasparenza e i controlli nel settore degli affitti brevi.

Suggerimento: inserisci il CIN anche su contratti, ricevute e comunicazioni ai clienti.

⚠️

Il CIN sostituisce il CIR?

Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, il CIN non sostituisce il CIR. Nelle regioni in cui è obbligatorio esporre il Codice Identificativo Regionale, entrambi i codici devono essere esposti e pubblicati. Prima di richiedere il CIN bisogna procedere all’ottenimento del CIR.
Nelle province autonome in cui non vige l’obbligo di CIR, invece, sarà pubblicato soltanto il CIN.

1.4 Ho già il codice identificativo regionale/provinciale. Devo richiedere anche il CIN?
L’obbligo di possedere ed esporre il CIN è generalizzato e non prevede eccezioni. Quindi, se sei soggetto all’obbligo di possedere ed esporre il codice regionale/provinciale, dovrai richiedere anche il CIN e sarai tenuto a esporre entrambi i codici. Infatti, le disposizioni relative ai codici identificativi previsti dalle normative delle Regioni, delle Province Autonome e dei Comuni rimangono, in ogni caso, valide.
FAQ Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR)

Dal 2025 i principali portali di annunci online, come Airbnb e Booking.com, richiedono l’indicazione del CIN negli annunci relativi a locazioni brevi e strutture ricettive soggette all’obbligo di identificazione nazionale.
L’utilizzo del CIN, unitamente agli obblighi di comunicazione previsti dalla direttiva europea DAC7, alla trasmissione dei dati all’Agenzia delle Entrate e all’applicazione delle ritenute fiscali da parte degli intermediari, rafforza i controlli fiscali e amministrativi nel settore delle locazioni brevi e contribuisce al contrasto dell’abusivismo e dell’evasione fiscale.

L'approvazione della legge di bilancio decreta l'ingresso del CIN in dichiarazione dei redditi.
L' articolo 9 ("Disposizioni per il contrasto all’evasione in materia di pagamenti elettronici e di interoperabilità delle banche dati") del capo III ( "Misure in materia di lotta all'evasione") al comma 5, stabilisce che vengano definite le modalità di indicazione del codice CIN nelle dichiarazioni dei redditi e nella Certificazione Unica - oltre che nella comunicazione locazioni brevi che devono effettuare gli intermediari.

Al comma 6 si prevede che gli esiti dei controlli effettuati dal Comune vengano comunicati all'Agenzia delle entrate allo scopo di rafforzare la attività di analisi del rischio ad opera dell' Ade e della guardia di finanza.

Gestire una locazione turistica non significa soltanto accogliere ospiti: il proprietario ha diversi adempimenti legali, fiscali e operativi da rispettare.

Per aiutarti a non dimenticare nulla, abbiamo preparato una checklist pratica che raccoglie i principali passaggi e documenti da tenere sotto controllo:

• Aspetti legali e amministrativi (registrazioni, codici identificativi, comunicazioni al Comune/Questura, imposta di soggiorno, fisco)
• Requisiti dell’immobile (agibilità, sicurezza, dotazioni, comfort)
• Documentazione e contratti (contratti, house rules, privacy, assicurazioni)
• Promozione e gestione (annunci online, prezzi, calendari, comunicazioni ospiti)
• Operatività quotidiana (check-in, pulizie, manutenzioni, adempimenti ricorrenti).

Questa lista non ha valore normativo, ma rappresenta un promemoria operativo: le regole possono cambiare a seconda di Regione o Comune. Prima di iniziare, è sempre consigliabile confrontarsi con un commercialista o consulente esperto in locazioni brevi.

Avere un sito web proprio con booking engine (cioè la possibilità di prenotare direttamente, pagare online, gestire disponibilità, etc.) di per sé non è automaticamente incompatibile con la locazione turistica non imprenditoriale, ma può essere uno degli elementi che, in un controllo, potrebbero far “pesare” in direzione della considerazione che l’attività è gestita in modo imprenditoriale.

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